高位入市投资回报率低 广州楼市冷淡新租盘频出

　　珠江新城：新收楼盘涌现 租金持续受压

　　新登场楼盘：誉峰、中海观园、尚东宏御、嘉裕礼顿阳光、柏林国际公寓

　　珠江新城向来是投资客的宠地，近年新楼盘陆续交楼，市场涌现大量租盘，如2007年4月收楼的誉峰、中海观园，2007年底及今年年初收楼的尚东宏御、嘉裕礼顿阳光、柏林国际公寓等。中原地产凯旋新世界分行主管沈文晖表示，珠江新城新业主七成是投资客，收楼即出租，令分行盘源增加50%左右，但在盘源增加而客源不变的情况下，导致租赁均价下滑10%左右。另据满堂红数据显示，珠江新城板块租赁成交量最大的分别是柏林国际公寓、嘉裕礼顿阳光以及史丹尼国际公寓，市场份额分别为30.5%、24.4%及10%，而以往成交最多的双城国际以及星汇国际合计不足10%，租客“喜新厌旧”效应明显。

　　近一年来，新交楼楼盘户型主要集中在单间、一房的小户型或三房以上大户型，两房房型则较少，因此直接导致一房及三房租价下滑，如誉峰三房户型，原租赁单价在80元/m2/月，但目前仅50元/m2/月；双城国际公寓40平方米的小户型，原月租2500元，但目前仅2000元/月；而两房租价则变化不大。

誉峰一手买入价在2万元/m2，目前租价在50元/m2/月，中海观园一手买入价在2万元/m2，目前租价60元/m2/月。尚东宏御一手买入价15000元/m2，目前140平方米三房月租在4500元。嘉裕礼顿阳光一手买入价14000元/m2，租价在60元/m2/月左右，柏林国际公寓一手买入价在15000元/m2，租价在50元/m2/月。沈文晖表示，目前租价下滑，导致回报率仅3厘左右，投资客放租的同时亦选择放售。

　　环市东板块：少有新货上市 回报率达6%

　　新登场楼盘：好世界公寓

　　据合富置业人士介绍，在市中心环市东这个热租的片区，近年少有一手新货面市，市场积聚了一定的潜在购买力以及对次新楼情有独钟的潜在租赁客源，因此该板块楼龄新、管理好的楼盘往往在租赁市场上占有先机。如收楼不足半年的好世界公寓主打小户型物业，业主都是采取长线放租策略。在年初业主刚收楼之初，更有为数不少的原租住德安大厦等楼盘的租客慕名而来，豪装单间租金高达3500元/月仍有价有市。现时一般装修单间物业租金约3000元/月，若考虑当时业主买入价在11000~13000元/m2，现时业主的回报率普遍可达6%，比全市平均5%左右的租金回报率要高。尽管目前好世界公寓仍未出证，但已受到部分长线投资客密切关注，他们表示该盘出证后，可接受的价格段在17000~20000元/m2左右。

　　2006年~2007年，广州楼市发展迅速，新项目一个接一个，楼价也不断飙升。当年动工的新项目已陆续竣工收楼，广州楼市也从疯狂回归理性。2008年初广州租赁市场相当活跃，不过经历了近半年的增长，5月广州租赁市场略显疲态，新收楼的次新房对分流周边楼盘租客明显，对处于高位租金的压力也增大。满堂红和中原地产的5月数据均显示，由于供应增多，5月份的租赁价格比4月份下降5%~10%。由于次新楼一手购入价已处于楼价上升期，投资回报率平均约4%~5％左右。

　　赤岗板块：利好不断 短租回报可观

　　新登场楼盘：珠江帝景苑、雅郡花园、泓景花园二期、会展西岸三期、丽园

　　受新城市中轴线确立、会展经济带动、地铁开通、使馆区落户、新电视塔动工等多方利好带动，近年赤岗楼市火热，新收楼楼盘有珠江帝景苑、雅郡花园、泓景花园二期、会展西岸三期、丽园等。

　　据满堂红新港中分店店长罗育萍介绍，因赤岗与珠新城仅一江之隔，又有地铁二、三号线交会，因此受到不少租客的欢迎，特别是广交会短租租赁相当活跃。随着新楼盘盘源流入租赁市场，赤岗板块放盘量比2007年年底增加50%左右，而成交增加1倍以上。不过由于赤岗板块新盘较多，年初新增消费力经过近半年时间已基本消化完毕，因此从5月份起该板块整体租金有所下滑，3000元/月以上的高档物业租金平均下降300~500元不等。满堂红成交数据显示，泓景花园目前平均租金约33元/m2/月，以当初一手成交均价约9500元/m2计算，投资回报率仅4.2%，珠江帝景苑、会展西岸以及雅郡花园等投资回报率在4%~5%之间。

　　罗店长表示，虽然投资回报率偏低，但业主对未来还是相当有信心，因为赤岗两旁分别是珠江新城与琶洲会展中心，地理位置相当优越，二手楼需求相当大。如泓景花园目前二手均价12000元/m2以上，一年不到上涨20%。另外，广交会期间，泓景花园短租租金为300~500元/天，雅郡花园更高达800~1000元/天，回报率相当可观。

　　芳村板块：新盘出租回报率在5%以下

　　新登场楼盘：四季花园二期、恒荔湾畔、盛大蓝庭、嘉茗华庭

　　荔湾区芳村地区近年新交楼楼盘有四季花园二期、2007年底至2008年初交楼的有恒荔湾畔、盛大蓝庭、嘉茗华庭等。中原地产怡芳苑分行叶建芬表示，新交楼楼盘为租赁市场提供了更多的盘源，但总体租价没有太大变化，由于客户选择大，在预算范围内倾向选择新楼盘。

　　恒荔湾畔当时一手买入价在8000~12000元/m2，目前，70多平方米的两房月租在2000~2200元左右，家电齐全达2500元。96~120平方米的三房月租在3000~3500元；嘉茗华庭一手买入价在6400元/m2左右，20~30平方米的单间月租在1000~1500元。盛大蓝庭一手买入价在7000元/m2左右，70多平方米两房月租1500~1800元；四季花园二期一手买入价7800元/m2左右，70多平方米两房月租在1800元左右。叶建芬表示，目前这些楼盘出租回报率较低，一般在5%以下，恒荔湾畔租价在同区算比较高，但由于一手买入价较高，出租回报率则偏低，3%都不到。

　　芳村与老荔湾仅一水之隔，但楼价却低得多，租价亦比老荔湾低，因此较吸引低收入租客群体。一些新交付使用租盘的出现，由于所处地理位置便利，吸引了高素质的租客群。如恒荔湾畔，临珠江、近地铁站，来往交通便捷，因此吸引了天河工作的白领、附近茶叶市场的老板等前来租用，高端楼盘的租客群与早期楼盘的租客群体成两极化。

　　周边楼盘咋办?

　　周边楼盘还有市场。与刚落成的次新楼相比，原有楼盘因发展已有一段时间，生活配套、入住率、居住氛围等均有一定优势，优质楼盘在租客群体中形成良好的口碑，拥有一批固定的拥趸支持。另外，次新房因楼龄新的特点，租金往往比同类盘源稍高一些，尤其对租金预算不高的广大中等收入的工薪阶层租客来说影响不大。

　　长线持有再作打算。近半年来刚收楼的业主大多在一年前入市，以当时买入价与目前租金水平相比，这些次新楼的投资回报率平均约5％左右，但在楼价高峰期入市回报率更可能会更低一些。这些业主大多作长线投资考虑，因此现时的心态仍倾向于长线放租持有，以待未来出证后视市场情况再作打算。

　　记者手记：不同楼盘的时间敏感性

　　几天前，记者在满堂红研究部经理周峰的个人博客上看到这一段话：“为了更好地了解业主心态，现在我想到一个比较切实可行的方法，就是将他们的房子按持有年份划分。如果经纪同事能了解到小业主放盘时持有的年份达到3年以上，即2004年之前购置，则可有较大的‘砍价’空间了。”其“小背景”是部分经纪在说服业主接受市场现实、调低售价时遇到困难，而其“大背景”则是根据满堂红统计数据，2003年至2007年广州二手住宅成交均价依次为3306元/m2、3649元/m2、4062元/m2、4855元/m2和6413元/m2，同比上涨幅度依次为10.4%、11.3%、19.5%和32.1%，2007年的均价累计比2003年上涨94.0%。也就是说，持有住房3年以上的业主，由于获利空间巨大，因此愿意接受调价的可能性也一定存在。

　　周峰这段话道出一个道理：不同楼盘有着不同的时间敏感性。推而广之，新收楼的楼盘，由于尚未出证，投资用的单位将投入租赁市场，故此对其他楼盘放租单位形成一定压力。新出证楼盘可上市交易，但业主面对售价比高峰期小幅回落而租价不断上扬的趋势，面临放租或出售的选择；出证满5年的楼盘，一般楼龄在7年左右，业主或许正后悔去年高峰期没有以实收价放售持有的单位，是否如周峰所言，对价格“有计倾”？而不断涌现的一手新房，又对二手市场产生什么影响？对这些处于时间轴上不同位置的楼盘，业主、潜在买家以及经纪的确要做好时间分析，再在市场博弈中占领先机。本报二手楼市版从本期起，推出系列分析不同时期的次新房，希望为读者提供一个有用的参考