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拍卖评论

信息时报 2008-06-20

从外立面“看”出二手楼楼龄

　　老城区一些混合结构的老房子因为有优质学位配套、交通便利等因素，颇受市民欢迎。时报记者巢晓摄

　　我为了将来儿子未来进入省一级学校读小学，想在越秀、荔湾一带购买一套二手房，但我又怕买到太旧的楼房，被中介连同卖家欺骗。听说旧房子的楼龄不能凭房产证取得的时间来确定，要看这些旧楼的落成时间，我怎样看呢？

　　董先生

　　满堂红地产市场部沈锐培介绍，董先生可以从外立面、“厅”的设计和房屋结构三方面来察看二手房改房的楼龄。

　　房产证不能证明楼龄

　　二手房改房的楼龄应从楼宇落成之日起计算，不应从原业主取得房产证的时间开始计算。通过房产证来判断楼龄的方法不一定准确，因为像荔湾、越秀某些物业因为一些原因10多年拿不到房产证也时有听闻。目前房产证上一般没有楼龄信息，但有“还可使用若干年”的使用年限信息，也可用作为楼龄判断的参考依据，但这样得的楼龄也有可能“偏老”，因为土地一到开发商手中就开始计算使用年限，但往往过了数年甚至“屯地”十几年才建设完成。

　　从外墙使用材料看楼龄

　　据介绍，从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。80年代初的房子都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”或黄皮楼；90年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来；修建的大多采用了石米外墙，90年代中期，新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗；而90年代末至今，各式各样的条形砖开始风行，开发商在修建房子时非常重视外观。

　　此外，在荔湾、越秀两区有不少混合结构楼房。这类楼房多为梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙。因此这些楼房外观多表现为红砖外墙，一般为七八十年代建造，因此楼龄普遍在30年左右。

　　厅比房小均为80房

　　也可以从“厅”的设计来估算楼房的楼龄。上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。而上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，客厅在14~15平方米左右，周边环境与配套设施较完善

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