4月楼价真的涨了吗？

　　房管局公布数据显示，2008年4月广州新建住宅成交量为39.99万平方米，环比3月份上涨5.9％；成交均价为10997元/平方米，环比3月份上涨18％。存量住宅成交39.96万平方米，环比上涨43.3％，成交均价为4283元/平方米，环比下跌1.2％。详见下表：   

表：2008年4月广州房地产住宅成交情况（单位：万平方米、元/平方米）

                                 数据来源：广州国土房管局

　　“新建住宅成交均价为10997元/平方米，环比3月份上涨18％”，这是否意味着楼价上涨？房管局对这一个数据还是比较理智的，公布数据后作了一番解析，主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高，以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。抽样对比18个成交量大的楼盘后认为，价格基本处于较稳定的状态。对房管局的分析与结论，笔者的态度是肯定的，认为结论有一定的道理。同时房管局首次从各区成交面积、各均价区段成交比例以及个盘价格的对比等角度进行分析，是一次极大的进步，避免了单纯以数据论数据的现象，值得称赞。

　　房管局抽取3月和4月成交面积均大于2000平方米的18个典型楼盘的成交情况，均价上升的个盘为10个，下跌的为8个，涨幅大于10%的个盘数量比跌幅大于10%的数量多，从而得出价格基本处于较稳定状态的结论。对于这个结论，笔者认为仍然有待斟酌。

　　我们知道均价不等于楼价，均价其实只是简单的成交总金额除以成交总面积，它只是一直总体水平的体现，它掩盖了结构性变动对均价的影响，如高端住宅成交比例集中会造成均价飙升，新建住宅的均价表现尤为容易受结构性变动的影响。

　　即使在同一楼盘，3月份推售的单位与4月份推售的单位不同，造成楼盘均价大幅波动的情况是常有的事情，但仅据此断定楼价上涨或者下跌，是不科学的。鉴于开发商通常会先推单位较差的单位再推素质较高的单位，后推单位的价格自然高于前期单位，由此而认为此楼盘价格上涨的做法自然是不甚妥当的。

　　最科学的方法当然是比较同一间物业3、4月份的售价，这样可以彻底消除物业本身素质特征以及结构变动带来的影响，但这并不现实。比较科学的方法是选择同一楼盘内，位置、景观等各方面素质较为相近的组团进行比较，这样可以最大化地消除因结构和产品不同而引起的均价波动。但无可否认，即使降低难度，现实操作中也是难以完全实现的。这就是专家、学者乃至普通市民对楼价真实的波动常常难以把握，雾里看花的原因。

　　那么，我们如何判断4月份楼市的情况呢？个人而言，笔者认为有必要参考以下二手住宅市场的数据：

　　1、  二手住宅成交均价。相对一手房地产来说，二手市场的结构比较稳定，每月之间成交的产品类型、档次以及分布区域等皆相对稳定，因此二手住宅成交均价的波动，相对能更准确说明楼价的波动。房管局数据显示，2008年4月广州存量住宅的成交均价为4283元/平方米，环比下跌1.2％，满堂红数据显示，2008年4月广州存量住宅成交均价为6977元/平方米，环比下跌4.4%，中心城区二手住宅成交均价为7483元/平方米，环比下跌3.5%。

　　2、  房地产指数。房地产指数由于数据抽样、编制方法的科学性问题，虽然无可避免地存在一定的问题，但其剔除物业间朝向、景观、楼层等各种特性的差异后，反映纯粹市场变化的原理决定了它能更科学地反映楼价的波动。满堂红广州二手住宅价格指数显示，2008年4月广州二手住宅价格指数为1437点，与3月份1443点环比微跌6点，跌幅为0.4%。

　　此外，我们注意到房管局数据具有一定的滞后性，4月份数据实际反映的是3月26日～4月25日的交易状况，也就是3月底到“五一”黄金周前。在这段时间内广州楼市促销降价蔚然成风，但由于先前已经降价不少，因此大部分楼盘虽明降幅度不大，但均有暗降的方法，如送装修、优惠打折、送管理费等。

　　从近段时间来看，虽说总体楼价下降，但中心区域和核心地段的楼价还是比较坚挺的，如越秀、原荔湾老城区、珠江新城、天河北、天河公园等天河区的核心地段、海珠区的宝岗大道、新港西路等。只是目前各楼盘的定价不再如先前般疯狂，更多的是考虑性价比和买家的购买力，属于理性地回归原有价值的阶段。

　　总体而言，4月份楼价有所下降，理性回归原有价值，应该是比较合适的说法。

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