房势面面观

　　国内房地产的走势就象是股票一样，成为了大家议论的焦点，到底地产将如何走势，请先看下我所掌握的一些数据！

　　1、“国家发展和改革委员会5月30日 介绍，今年1-4月，全国商品房住房竣工面积为8448万m2，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3%；销售面积达13664万m2，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6%，商品住房闲置面积继续下降，4月全国空置商品住房12464万m2，同比减少1.9%，今年前4个月，中国房地产还呈现开发投资持续增长，中西部地区投资增幅明显加快，土地购置与开发面积增加，房屋施工面积加大，新开工面积加快的特点，前4个月，全国完成房地产开发投资6952亿元，同比增加32.1%，增长幅度同比提高4.7%。”

　　发改委的这些数据表明了，目前的竣工速度的增长飞快，但销售的速度却在下降，再加上投资也在增速，照这个事态就会有供大于求的趋势！(商品房闲置面积是国际上用来判断房地产泡沫的，但目前中国未完全鉴定，它的定义是：自拿到大产证为止，一年内未销售的房屋称为闲置房！)

　　2、与此同时，另外的论点就是潘石屹的”百日巨变”，他认为目前有三方面的原因会导致房价看跌！第一、发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场，恒大IPO搁置是一个标志性事件。第二、国内从紧的货币政策；第三、去年房地产开放商买地的钱花太多了，07年中国房地产行业的成交额为2.9万亿人民币，开放商花在买地花的钱就估计在3万亿，入不敷出，开发商把钱花光了！他刚开始称调整需要100天之内，但后来他觉得更严重，会导致两极分化，好的房地产企业更好，困难的更加困难，称为”冰火两重天”。

　　以上的论点是代表他本人的看法，但看了很多报道，次贷危机确实在去年年底对中国的金融市场有影响，也导致了年底银行的调整，对房地产有影响！中国从紧的货币政策则表现在中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率从0.5%提升至16.5%，再加上目前中国银行发布的一些规定，如上海，中国人民银行上海总部，5月中旬发布了<上海市信贷投向指引(2008年修正)>，重申限制对外资房地产领域的信贷投放，以及关注中小房地产的资金链压力等问题，并要求沪上银行务必严格把握二套房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛！第三，开发商都将钱花光了，但上面所述，到去年年底已经入不敷出了，再加上今年销售下滑，那么对于本来资金上比较困难的开发商来说就更是雪上加霜，今年国家的货币政策也卡得这么紧，所以，可以判断，对于之前盲目圈地的的开放商，现在就要为此付出代价了，解决危机的唯一手段就是将手上的房子快点抛售出去！据说，目前国内受利益所趋，很多其他行业的外行也将房地产作为多原化发展的一个战略，可能在房产调整中，对于这样的企业影响较大，我个人觉得这样的企业在规划上没有大的专业房地产企业来得长远考虑和判断的正确性也不会太高！

　　3、五一上海房产展会创下历年来少有的冷淡局面，相比去年，参观人数下降三成，销售量下降六成。五一期间，北京的新开楼盘成交量保持低迷，房价跌幅10%。深圳新房成交价已经跌破万元，创2年来的新低，深圳市国土房产局规划网站成交数据显示，4月30日 全市新房成交283套，均价9323元/m2，创去年10月以来新低，无法取得贷款而取消合同或追加首付的个案大幅上升！

　　以上三大城市的例子也证明了，目前房事的不景气，买房者由于受到拐点论，开发商百日巨变等等，包括目前确实存在的银行贷款政策的从紧，再加上四川的地震对大家开始对购房意义的重新考虑等等因素，导致了大家的观望态度！一边是竣工量不断增加，开发商们还为不断紧缺的土地资源争夺，甚至竞拍”地王”，处境艰难的开放商资金短缺急需抛售，甚至直接转让土地。地震导致的很多不符抗震标准的房屋大量释放，一边是受各种思想影响的在观望着的买房者们，一边是国家的宏观调控和从紧的货币政策，所有的迹象都表明了，在接下来的一段时间内，房价不会再有象07年那样的涨幅了，反而很有房价下滑的迹象。当然，受房产在国民经济总产值的地位的影响，西方发达国家房产比重占GDP10%以上，而目前中国才3%，再加上国土资源越来越紧缺，再加上中国庞大人口的内需以及城市化进程的加速等等原因，放眼未来，长期看好已是定论，但本次调整到底需要多少时间，到底房产接下来的走势曲线如何，答案就在未来！-----------------------------( 以上纯属个人拙见！)

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