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满堂红论市

满堂红(中国)置业有限公司广州公司研究部肖文晓 2008-05-27

1至4月广州住宅租金上涨

　　进入2008年，广州的二手楼价呈现在震荡中下跌的势态，而租金则呈上涨之势。满堂红研究部的统计数据显示，1至4月广州住宅平均租金稳步上升，4月份全市住宅平均租金为30.01元/平方米·月，环比上升3.9%，同比上升10.6%。不过，由于过去一年房价上涨过快，二手住宅的租金回报率与去年同期相比不升反降。

　　中心城区租金普遍上涨

　　租赁成交数据显示，1至4月份全市租金上涨最快的区域是越秀、荔湾这两个老城区，其住宅平均租金分别从1月份的36.37元/平方米·月、27.79元/平方米·月上升至4月份的40.14元/平方米·月和33.95元/平方米·月。此外，天河、海珠、白云、黄埔的住宅平均租金也是稳中有升。中心城区的租金一路上涨，一方面得利于广州外来人口的活跃需求，另一方面也与高居不下的CPI有关。据满堂红的各个分店反映，今年以来由于物价上涨，许多业主提高了放租的价格，单套房屋的租金与去年相比涨了100-200元/月左右。

　　不过，决定房屋租金价格的关键因素还是要看供求关系。在番禺、花都这两个租赁房源供应充足、租赁市场不是很活跃的外围区域，番禺的平均租金水平与去年同期基本没有变化，而花都区由于近段时间以来二手房交易不活跃，转售为租的房源增多，激烈的竞争还使市场的平均租金水平连续下降。4月份，花都的住宅平均租金仅为9.57元/平方米，与年初的1月份相比下跌了23.6%，是全市唯一一个租金连续四个月下跌的区域。

　　租金回报率同比下跌

　　与租金的上涨成正比，今年1至4月广州二手住宅的平均出租回报率也呈上升趋势，由1月份的4.6%上升至4月份的5.2%。1至4月的统计数据显示，老城区的出租回报率水平最高，其中越秀稳定在5.1%至5.3%之间，荔湾则在4.8%至6.2%之间波动。天河、海珠、白云居次，其平均出租回报绿主要在4%至5%之间。相对而言，黄埔、番禺、花都这几个外围区域虽然楼价较低，但其租金水平也不高，平均出租回报率主要在3.2%至4.3%之间波动。由此可见，中心城区二手住宅的出租回报率普遍比外围区域要高。

　　值得注意的是，尽管今年以来租金回报率有所提高，但是与去年同期相比不是提高而是下降了。1至4月，全市的平均出租回报率在4.6%至5.2%之间浮动，而在去年同期这项数据是在5.4%至5.8%之间。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，去年一年广州一、二手楼价的涨幅都在30%以上，而租金的涨幅只有大约10%，楼价涨幅远大于租金涨幅的结果就是租金回报率下降。从投资的角度来讲，目前银行的一年期基准利率是4.14%，而4月份广州的CPI数据是8.2%，二手住宅的出租回报率刚好介于两者之间。也就是说，现在买二手楼收租比把钱存在银行收利息要好，但如果想跑赢CPI则要另寻更好的投资途径。肖文晓补充，虽然楼市目前的调整尚未结束，但是从长期来看，购买住房仍是抵御通货膨胀的有效途径，因此置业者可以看准机会“逢低入市”。

　　肖文晓个人博客http://blog.mytophome.com/blog/webblog/detail.do?cityId=20&user.userId=2433&blog.blogId=6915602

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