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满堂红论市
满堂红(中国)置业有限公司广州公司 研究部 周峰 2008-04-25

从龟市看地产中介市场(图文)

  我是一个龟迷,7、8岁的时候看着同龄的小朋友家里养着一缸巴西龟仔,便已喜欢上这种被誉为“长寿”代名词的小动物。但我真正开始养龟是在2006年搬进自己买的房子后,当时因为一个人住,养几只小龟可以解闷。

  当然了,对于我这种养龟新手来说,总要交点“学费”的,因而至今已先后有三只腹甲不足5厘米的龟仔“仙游”。目前在我家里和我一起生活的除了妻子,还有三只个头大小不一的草龟,这三只小家伙是我在不同的时间段买的,尽管个头和入住我家的时间都不一样,但它们的售价却是一样的。为何会这样的呢?常言道:大龟易养,幼龟难养,最难度过的是严冬。即使暂时不再添加新“住客”,我每个月仍会去芳村花地湾的龟市看看新品种和了解行情,家中最小的那只白化(变异)草龟仔就是在今年3月底买的,价钱跟两只“老大哥”一样,这除了色泽较优外(平均每三百只孵化龟苗中只有一只变异龟),以其体形之小却能度过今年1月的大雪灾也算是很了不起了。据我向龟市的商户了解得知,今年初华南的雪灾造成大批刚孵化的龟苗冻死,导致市场上供应量大减,不管成体龟抑或幼龟,价格皆直线上涨。4月初,腹甲不足4厘米的黄缘龟苗售价是80元以上;原本去年底花费10元便可以买到四只巴西龟仔,现在每只卖5元;至于其它本身就属高价品种的豹龟、鳄龟、三线闭壳龟(即金钱龟)、黄喉、缅甸陆龟等龟苗,售价更是“再上一层楼”。在2007年中龟市相对较淡的时候,商户肯定无法预料到现时这些新生龟苗能卖出一个好价钱。

  说完龟市,转到地产中介市场,为何我要把这两个风马牛不相及的市场扯在一起呢?其实世间万物之间总有关联,2007年10月开始的楼市调整期至今已超过半年,广州的地产中介在这半年内历经磨练,受影响程度远大于2005、2006年的“6·1”新政。这个调整期跟今年初的雪灾性质类似,对于某个特定市场来说皆属外部不确定变数。不过,中介市场的情况更为复杂一些,即便是能熬过“寒冬”,也不一定可以更强大,调整期之前扩张过快、资金链突然断裂的中介,相继出现倒闭、缩窄经营规模等现象,以致今年3月广州二手楼市局部回暖,也不是所有中介行都能体会得到,绝大部分还在苦苦挣扎。若想进一步发展壮大,至少要有一个“健康之躯”,就中介行而言,这种“健康”建立在不断调整经营策略去适应市场变化。譬如在这半年的调整期中,有些中介行通过逐步裁减人员来维持日常运营成本的周转;有些中介行则是天天期盼类似股市“游资”等新资金进入楼市,为楼市补充新“血液”;有些中介行则是依靠进一步细分潜在客户、先攻租后攻售、发掘容易压价的物业、特殊月份推荐特殊朝向的房子等策略来让带有刚性需求的客户购得“心水房”。

  时至今日,过量裁减人员的中介行固然失去了应有的战斗力,短期内“难复当年勇”;期盼股市“游资”进入楼市的中介行却等来股市交易印花税从3‰降低至1‰的救市举措,场外数千亿元资金又陆续进入股市;不断有做“功课”的中介行则看到一线曙光,至少其占有的市场份额有所增大。当然了,市场在不断变化,因潜在自用客逐渐被消化,投资客却又不太乐意进场,再强势的中介行也会遇到困境,原有的市场既已收窄,是时候去开辟一些新的领域了。做惯了二手楼生意的,可以尝试一、二手楼联合一起做;以住宅业务为绝对主导的,可以尝试加大在商用物业市场的拓展力度,利用地铺分布的优势开展业务;在市区、郊区某些板块呆久了,觉得再无可发掘的热点的,也可以留意一些新板块(这一点下期再详谈)。总之,只要能保证有一定人气,便不怕市场不前行;如果人气完全涣散了,便一切免谈,坐着等政府“减税”救市吧。


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