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信贷并未真正“放水”，楼价还会振荡
2008年1月，广州二手楼市场买卖交投一般，受各区高价物业成交比重缩减的影响，全市各区二手住宅成交均价均出现明显回调。满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，1月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为6933元/平方米，环比下跌5.4%，同比上升28.3%；中心城区二手住宅成交均价为7314元/平方米，环比下跌5.8%，二手楼均价开始进入振荡整理态势。此外，1月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为26.4元/平方米·月，环比上升2.0%；中心城区二手住宅平均租金为28.6元/平方米·月，环比上升5.1%。
成交主力区间下移，楼价振荡整理
1月份，经满堂红地产促成的住宅买卖交易中，总体成交主力单价区间在6000～7000元/平方米之间，比重为16.8%。两个成交均价最高的区域——越秀和天河的成交主力单价区间在7000～8000元/平方米之间，比重分别为24.2%和22.9%，这与去年楼价最高峰时期成交单价在8500元/平方米以上的比重超过三成甚至四成已有较大差别。主力区间的下移，必然导致楼价出现振荡，最近四个月（2007年10月至2008年1月），广州总体二手住宅买卖均价在6900～7550元/平方米之间上下波动，一举打破2007年头十个月的“一路高歌”格局。满堂红研究部经理周峰认为，在市场成交量尚未恢复到去年的最高水平之前，市场上买卖双方的“拉锯战”便会持续，二手楼价亦将继续保持这种振荡形态。此外，总体成交主力总价区间集中在20～30万元/套（比重为18.8%），也显示客户在楼价相对高企的情况下，反而更倾向于低总价的物业。
2008年1月各区域住宅买卖区间分类表（10区中暂没南沙、萝岗数据）
区域 | 成交最多的面积区间 （平方米/套） | 成交最多的单价区间 （元/平方米） | 成交最多的总价区间 （万元/套） | 总体 | 60～70 | 6000～7000 | 20～30 | 越秀 | 60～70 | 7000～8000 | 50～60 | 荔湾 | 60～70 | 6000～7000 | 30～40 | 海珠 | 70～80 | 6000～7000 | 40～50 | 天河 | 60～70 | 7000～8000 | 60～70 | 白云 | 60～70 | 4000～5000 | 20～30 | 黄埔 | 60～70 | 4000～5000 | 30～40 | 番禺 | 60～70、100～120 | 6000～7000 | 40～50 | 花都 | 70～80、100～120 | 3000以下 | 20以下 |
来源：满堂红研究部
信贷并未真正“放水”
中国人民银行日前发布的金融统计数据显示，今年1月份金融机构人民币贷款增加8036亿元，同比多增2373亿元，不但结束了2007年11、12月贷款少增的局面，更创下历史最高单月人民币贷款增量。去年第四季度积压的需求在今年1月份得到较大程度的释放，满堂红研究部的数据显示，受银行放贷略微增加的刺激，当月商业贷款的物业成交比例回升至42.0%，公积金贷款的物业比例则大幅增加至17.8%，一次性付款的比例有所缩减，为31.9%。尽管如此，仅从相邻两个月的变化情况仍旧不能判断信贷真的“放水”，更不能预期“信贷放水”会促进市场回暖，毕竟今年央行采取按季度为单位监控信贷投放，2008年全年的新增贷款规模控制在3.63万亿元，第一季度增加贷款目标为全年的35%（12705亿元）。这意味着假如2月份贷款增势无法严格控制到位，则3月份银行发放贷款将面临着紧急刹车的危险，届时可能会重现去年第四季度的“无钱可贷”的局面。
最近两个月二手住宅买卖成交按付款方式分类情况表
时段 | 公积金贷款 | 商业贷款 | 商业组合贷款或赎契后按揭 | 一次性付款 | 2007年12月 | 13.7% | 40.7% | 10.6% | 35.0% | 2008年1月 | 17.8% | 42.0% | 8.3% | 31.9% |
来源：满堂红研究部
总体平均租金有所回升
广州的二手楼价在最近几个月内才出现较明显的振荡，而住宅租金则是处于长期波动态势（见下图），在经历了2007年11、12月的租金急跌后，今年1月租金出现回升，总体二手住宅平均租金环比上升2.0%，中心城区二手住宅平均租金环比上升5.1%。周峰分析，一般来说1月份是外地来穗人员退房回乡的高峰期，租赁市场上盘源充足，供过于求，小业主为求在新一年内尽快找到新租客，多数会适当降低房租，从而拉低总体平均租金。但今年1月因华东、华南多处出现的雪灾造成交通堵塞，导致大批原本要返乡的外地人员最终留在广州过春节，租赁市场的客源增多，使小业主对房租水平作重新评估。而且，中心城区部分暂时未能售出的高档房源也在租赁市场上放租，增加了高租金区间的比重，于是当月的租金回升便顺理成章了。据满堂红研究部的数据，1月份单位租金超过40元/平方米·月的成交比重为15.2%，比去年12月的14.9%增加0.3个百分比点；其中当月天河区单位租金超过40元/平方米·月的成交比重为22.9%，比去年12月的20.2%增加2.7个百分点。
欲往回浏览07年12月的研究，点击：blog.mytophome.com/blog/webblog/detail.do
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