多项政策影响下的楼市走向

　　最近楼市调控政策成了议论的焦点。

　　焦点之一，央行和银监会国庆前出台“房贷新政”，提高“第二套住房”首付及利率。广州公布“限价房销售管理办法”也引起不少关注。还有关于国家明年在部分城市试点物业税的消息，加息在即，以及房企IPO叫停的传闻（证监会澄清是误传）。各种政策似乎一齐袭来，媒体大篇幅报道，形势有“急转直下”的味道。

　　有观点认为是地产“全面调控时代来临”，也有观点认为楼市将“深度调整”，还有提出“拐点”论的，十分不看好后市。

　　目前的形势很像2005年国家“6.1新政”出台前后的情形，政策和议论满天飞，多少有点让人无所适从。当然，今天市场运行的位置已经与2005年完全不同。

　　不管怎样，目前还是很必要对政策的影响、市场走向进行大的判断。

　　第一个问题，政策会不会改变楼市运行轨迹？

　　我的看法是，尽管我们的楼市多少带有浓厚政策市的痕迹，但不论是“房贷新政”，还是未来一两年内将出台的物业税，或者出台其他政策，彻底扭转市场运行方向的可能性极低，政策对楼市产生逆转性影响的可能性也极低。

　　从国家大政方针看，十七报告关于居住问题提出“住有所居”目标，特地提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”（这是报告唯一涉及房地产调控具体制度的内容），这里的政策信号很清楚，政府今后在解决居民居住问题的保障制度上要起到主导作用，要加大力度。而十七大对国家经济发展“又好又快”的定位，给未来宏观调控打下稳健的基调。房地产行业作为经济中的重要组成部分，尽管不再称作支柱产业，它不会被刻意打压，更不可能被打死，它的稳健发展，是金融稳定、整个经济持续健康发展的利益所在。

　　从具体政策看，物业税作为一种财产税，要求房屋所有者或承租人每年都缴付一定税款，税制的设计实际上是为了完善政府财产税体系，增加财政收入，同时对房屋拥有者进而再分配，让占有房屋资源多的人多付税金，通过公共财政达到调节和共享。不可否认，物业税能够调控部分购房需求，增加投资者的成本，但根本上不可能改变贫富人群对房产不同的需求和购买力，相反，如果设计不当，在我们国家房屋产权状况异常复杂的条件下，反而增加普通老百姓的税收负担，从老百姓口袋里掏原本就不多的财产，与民争利。物业税与房价并无直接关系，这一点，越来越多的人认同。况且，物业税到底怎么征，征谁的，谁来征，征多少，如何管，其他相关的税怎么办，等等，几乎所有关键性问题都没有答案，争议也很多，这个时候就来断言对楼市的影响，似乎太早。

　　“房贷新政”目前对市场有影响，比如，因为“第二套住房”认定还没有落定，银行审批房贷明显放慢节奏，部分购房者观望，市场成交有所减少。

　　政策调控市场预期，其作用不容忽视。新房贷政策的调控信号作用是明显的，购房心态和决定会受一定影响，特别是投资者会考虑其利息成本和资金承受力，市场暂时出现观望；开发企业获取信贷资金的难度加大，其判断市场需求肯定不如原先乐观，企业的预期也会受影响。

　　从市场需求方面看，新房贷政策直接波及的人群是第二次按揭（包括自住和投资）且贷款成数高、按揭时间长的人群。从目前掌握的情况看，这部分人承受能力较强。例如，不久前，满堂红研究部与亿达按揭合作，共同分析其近万宗按揭服务案例，发现目前市场平均贷款额度不到30万元，平均贷款成数是六成，贷款年限平均14年，总的借贷水平不是十分高，而且高端、多次置业人群的贷款额比首次置业要少，说明新房贷政策影响波及的人群的购买力比较强，承受力强。亿达按揭占据广州二手楼按揭市场二成左右的份额，数据代表性还是比较高的。而一手楼市场多数是二次以上置业人群，其购买力较二手市场更加强（如有统计一次性付款的购买人群占到三成以上），虽然一手市场受新房贷政策影响的人群波及面广，估计观望期间，市场成交量短时间内会有所萎缩，但换房、财产持有和投资的需求不至于被“消灭”。

　　种种情况表明，新房贷政策对人们心理的影响要大于对购房者、投资行为（即需求）的实际影响。由于界定“第二套”住宅存在争议，不同商业银行标准宽严不一，将大大消减政策的实际影响力。

　　总之新房贷政策的影响有限，调节实际需求的作用有限，市场观望的时间会比较短。

　　关于广州限价房的影响，因为目前推出数量很小，市场影响面总的不大。这一点，大家都能够看到。

　　只要国家宏观经济继续保持快速发展，城市化进程依旧，人才、资金、技术、信息、资源不断在城市汇集，城市基础设施建设一如既往，人们收入增加，那么，房地产的需求就不会萎缩，土地和房产的增值趋势也很难改变，楼价长期看涨的支持力就强大。这其中的必然性，一般人都能够看到。目前条件下，几个新政策远不足以改变楼市的基本格局，不足以根本逆转市场预期。

　　看楼市也好，看政策也好，一定要看看它背后的客观的东西和力量，这种力量不会被主观的议论和愿望所改变。

　　第二个问题，市场走向如何？

　　这个时候，大家更关心市场的走向，是继续升还是降？成交会持续转淡，还是调整后再来一波升势？

　　要看市场走向，我觉得政策因素反而不及市场本身因素影响大和持久。市场因素主要不外乎就是楼价、供应和各种需求。目前广州楼价已经走到前所未有的高位，如阳光家缘网9月签约数据显示，一手楼六区签约均价达到1.45万元/平方米（十区签约均价为1.1万元/平方米），平均每套124平方米，平均总价约180万元/套（十区平均总价为150万元/套），二手楼由于其房源构成多样，平均楼价低于一手，在7000-8000元/平方米之间，平均每套58万元左右，平均面积81平方米（根据满堂红广州成交数据）。市场要接受目前的楼价，特别是接受一手超高楼价，还需要时间，还需要慢慢消化。即使政策不出台，市场成交也会随着楼价的走高而减少。

　　接下来的楼市走势，我的看法是，二手市场依旧看好，自用需求占主导，以“稳”为主，楼价稳中趋升，而一手市场将步入短期调整，个别楼盘暗中调整价格其实也是逐步让购房者接受目前市场的过程，但年内一手楼定价再度大幅向上的机会甚微。供应方面虽然有开发商加大推盘力度，二手业主的反价现象减少，放盘略增，但总的供应还是不多，这会支持楼价坚挺。“理性”是目前条件下市场参与各方在多重因素作用下唯一的选择。

　　至于置业者，确实有需要的，不妨可考虑择机入市，但也要十分理性，之所以这么建议，是因为这两年的市场经验证明，在短暂调整期间一般有比较好的买点，这是相对于后市走势来看的。

　　龙斌个人博客http://blog.mytophome.com/blog/webblog/detail.do?user.userId=2431&blog.blogId=307279