限价房：角色尴尬引发价格尴尬

　　创辉事件之后，楼市最火的问题莫过于限价房。保利西子湾挟“限价先锋”之印，以“最高6500元/平方米，最低6500元/平方米”的定价创举发兵楼市，首批800多套房源引来3000多市民摇珠申购，盛况空前。不料“半路杀出了个程咬金”，时代糖果以4880元/平方米起的低价吊足了市场的胃口，更得理不饶人地以“不限户籍、收入、年龄”的宣传在报纸上大卖广告，引发了大众“限价房是否真的便宜”的讨论，这不免让有关方面感到有些尴尬。

　　在限价房政策推出之初，我就曾指出这个看似市场又带很浓行政计划色彩的限价房身份复杂，而且角色尴尬，恐怕将来会引发一系列的问题。而在金沙洲限价地所限的房价比当时的市场价还高的时候，面对一些人“限价房是限房价还是抬房价”的质疑，有关部门曾特意发文声明未来金沙洲的楼价将会怎样怎样，表明限价房的定价有理有据。事情的发展也似乎确实如此，在此之后，由于楼价一路飙升，有关部门的“先见之明”很快被市场所认证，并得到部门媒体的褒奖。然而市场风云变换，由房贷新政策引发的市场寒流在去年第四季度突然到来，在前所未有的观望气氛下，一、二手楼价双双下挫，前三季度“地王频出”的土地出让市场第四季度甚至难得一见地出现了“流拍”、“底价出让”的现象，不能不让人重新审思当初限价房的定价机制是否合理。

　　大胆猜测，在制定政策之初，政策的制定人对楼市的预期也许与开发商别无两样，都认为楼价还会继续向上走，所以要推出限价房，而且不能限得太厉害（因为限价房与法定的经济适用房等保障性用房不同，是提供给“夹心阶层”的）。这就意味着，有关部门在推出限价地的时候就要对将来的市场做出准确的判断，否则等到开发商按照政府给的指导价用“最大的成本代价”拿下地块，等到开发完的时候如果楼价涨得比政府预想的还要厉害倒也不怕，最多嘟嘟嘴一律按最高限价卖平息心里的不平衡；但若是开发完的时候楼价突然下跌到政府的预期之下，甚至与普通商品房相比限价房的价格变得不再便宜，不知道对购买人有诸多限制条件的限价房竞争起来能有几分胜算呢？要知道，除非开发商一开始就对困难做足了准备，否则按最高限价拿下的土地成本已经决定了其价格不可能下调到哪里去。也许现在我们应该庆幸，至少从目前来看楼价还没有大的下跌，即使有时代糖果的狙击，保利西子湾综合价格和地理位置在其性价比上还是有一定的吸引力。但是，我们显然不能就此高枕无忧。

　　如何才能解决限价房的隐忧呢？参照香港的“公屋”模式也许我们会有更明确的答案。按照“公屋”模式，政府按照每年的土地收益的一定比例进行公屋/限价房建设，再根据各个年份建房的成本以及居民收入水平制定出“保本微利”的价格，不仅稳定房价的作用更加得力，也完全不会有今天限价房的尴尬。问题在于，政府是否愿意给现时不像市场不是行政的限价房一个明确的“公屋”名分。做这个决定并不容易，当投资主体由开发商转变为政府，现有的限价房模式就几乎要推倒重来，中间涉及的那笔帐不是轻易能算清的。

　　但是，除非政府能够一直成功地扮演市场先知者的角色，否则限价房要想摆脱“角色尴尬引发价格尴尬”的隐忧，似乎已别无他途。

　　肖文晓个人博客http://blog.mytophome.com/blog/webblog/indexBlog.do?user.userId=2433