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满堂红论市 |
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满堂红网络经纪人
周峰 2008-01-25 |
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商用物业继续“唱多”（图文）
2007年广州不动产拍卖市场分析（下） 拍卖物业总体成交单价不算高 满堂红研究部在2006、2007年拍卖成交记录中各随机抽取相同宗数的住宅个案，按其成交单价划分不同的区间作对比。可以看出，2006年三个单价区间“齐头并进”的态势在2007年变成“一马当先”，2500～3500元/平方米和4500～5500元/平方米的区间成交比重在这两年内变化并不大，而3500～4500元/平方米的区间比重则从2006年的24.4%大幅增加至44.2%，直接导致其余的单价区间比重均出现不同程度的缩减。上半年，在3500～4500元/平方米区间内成交的物业多位于天河的棠德、番禺的钟村、海珠的南洲、白云的新市和棠溪，以及老城区某些旧房子相对集中的地段；下半年，在该单价区间内成交的物业多位于白云的黄石路、沙太路以北的地段。同一区间的地段房源向外围移，可以反映出中心区的拍卖房价已上提了一个档次。
值得一提的是，成交单价在5500元/平方米以上的比重为6.8%，比2006年的14.1%明显减少。2007年广州一、二手楼价急速上涨，但在拍卖场内的高价物业成交比重却不增反减，主要是这一年拍卖市场内供应的捆绑住宅物业较之往年有明显增加，捆绑物业的摊分单价肯定比单套物业的单价要低。2007年捆绑成交在30套以上的标的物包括百事佳花园（44套）、肇庆陶丽新苑（37套）、广地花园（55套）、贝丽花园（324套）、锦桦大厦（169套）、松涛北苑（105套）等，成交单价全部在5000元/平方米以下。
商用物业继续“唱多”
商用物业拍卖市场在最近两年迅速发展，尽管在2007年的成交宗数比例上较之2006年略有减少（见下表），但实际的总成交宗数却远多于2006年。2007年商铺和车位拍卖表现最为抢眼，其中商铺投资客是“大小通吃”，大至超过1万平方米的数层商场，小至3平方米的“蚊型”铺，只要地理位置和起拍价适中，便会有客户到拍卖现场举牌竞投。根据满堂红研究部的数据，2007年的“铺王”是越秀区水荫直街的一个临街铺，198平方米铺面拍出1150万元，未含税费和佣金的铺面单价达到5.81万元/平方米，而环市东路区庄段某路面小面积铺也以5.8万元/平方米的单价位居这一年的拍卖“铺王”第二位。此外，在成交的商铺个案中，裙楼商场铺所占比例达到46.4%，而临街铺的比例仅为10.6%；首层铺所占比例为74.7%，二层或以上的铺比例为24.5%，显示出首层铺面虽多，但临街靓铺数量有限，故老城区的临街铺能受到多数商铺买家的追捧。
2006、2007年广州不动产拍卖市场各类物业成交宗数比例表 类别 | 2007年宗数比例 | 2006年宗数比例 | 住宅 | 61.4% | 62.1% | 商铺 | 13.4% | 16.8% | 写字楼 | 1.7% | 4.7% | 车位、车库 | 16.3% | 11.6% | 厂房、仓库 | 0.4% | 1.4% | 别墅 | 2.5% | 0.7% | 其它综合 | 4.3% | 2.7% |
来源：满堂红研究部
2007年车位拍卖的成交宗数比重达到16.3%，比2006年增加4.7个百分点。广州停车位紧缺不是最近两年才开始讨论的话题，但却一直没有找到切实可行的解决办法。2007年11月底相关部门推出《广州市房地产开发项目车位、车库租售管理规定（征求意见稿）》，拟实行禁止预售、非小区业主不能购买、一套房限购一个车位等多项举措。周峰认为，这项举措对抑制一手楼盘车位的炒卖有相当大的正面作用，但在二手和拍卖车位流通上所起到的限制作用不算大。譬如在拍卖市场上，当拍卖行有一定量的车位推出时，其操作模式是优先让车位所在楼盘的小业主凭有效证明每户竞投一个车位，剩余的车位再由非业主的客户去竞投，价高者得，投资客可以联合起来通过多缴纳保证金而多拿几个号牌，从而竞投多个车位作投资用途。在2007年的拍卖成交个案当中，跑马地花园、六榕大厦、恒龙苑、贝丽花园、锦桦大厦、龙津商贸大厦、鸿富大厦等楼盘的捆绑车位成交活跃，单价从5900～14000元/平方米不等，因多数位于车位极度紧缺的旧城区，应有相当大的投资价值。
附：2007年住宅拍卖市场之最
1、住宅拍卖之最低成交单价
标的物：白云区蚌湖西湖新村西湖苑308房；
面积：86.57平方米；
起拍价：5万元
成交价：5.3万元
成交日期：2007-9-29
点评：2006年增城市某宅基地住房以130元/平方米的单价“夺”得当年住宅拍卖的最低单价，2007年的广州拍卖市场虽然也有单价低于150元/平方米的成交个案，但皆位于省内的其它城市，真正属于广州市内的就是这个纯单价（未计算佣金和所有税费）仅612元/平方米的白云区物业。因地处该区的北部，距离市中心区较远，交通等配套条件较差，该成交价完全符合当地的市场行情。
2、住宅拍卖之最高成交单价
标的物：越秀区东华东路612号房屋；
面积：77.89平方米；
起拍价：70万元
成交价：102.5万元
成交日期：2007-8-10
点评：该住房产权证标注是“住宅”，但实际上因地处龟岗商业圈内，故在拍卖公告刊登后便引起众多商铺投资者的注意，最终成交单价是2007年住宅拍卖成交单价中最高的，纯单价（未计算佣金和所有税费）达到1.32万元/平方米。尽管在住宅市场属高价，但相对于现时临街的一线商铺价而言仍旧偏低，故买家可算是竞得“便宜”货。
欲往回浏览07年全年拍卖分析（上），点击：blog.mytophome.com/blog/webblog/detail.do
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