房贷新政初见成效

　　在宏观调控的影响下，今年以来一路大踏步前进的二手楼成交均价终于在房贷新政出台后的第二个月份应声下降。满堂红地产的成交数据显示，11月份全市二手住宅成交均价为7012元/平方米，环比下降6.95%，其中天河区的均价从10月份的9310元/平方米急降至7787元/平方米，回到今年7月份的水平，降幅最大。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，本次均价下降主要是由高价物业的成交大幅减少带来的结构性下降，不能完全反映楼价的现状，二手楼价实际的松动幅度并无数据那么明显。不过，虽然从统计意义来讲均价下降不代表楼价下跌，但是11月份高价物业的成交减少本身就说明了目前的楼价确实有些高了，对此业主应理性对待，客观评估需要出售的物业的价值。


　　万元高价物业成交少拉低均价

　　肖文晓表示，尽管二手楼均价下降了6.95%，但从成交数据来看，下降的主要原因并非业主主动下调售价，而在于高价物业的成交减少带来的结构性下降，其中高价物业既包括珠江新城等板块的豪宅，也包括其它板块那些业主开价较高的物业。满堂红的成交数据显示，以成交单价来看，11月份10000元/平方米以上的物业的成交比例为10.8%，比10月减少3.42个百分点；以成交总价来看，11月份总价在100万元以上的物业的成交比例为8.2%，比10月减少2.4个百分点。10月广州十区二手均价约7500元/平方米，10000元/平方米以上物业交成减少3.42%对楼价的影响已相当大。


　　天河：满堂红成交数据显示，高档物业云集的天河区二手住宅均价从10月份的9310元/平方米急降至7787元/平方米，降幅达16.4%，珠江新城、天河北两大豪宅板块的成交急剧减少是主因。而10000元以上物业的成交比例由10月价的25.4%减少为18.7%，下降6.7%，珠江新城、天河北等豪宅区成交严重萎缩，20000元/平方米以上的成交更几乎绝迹。


　　越秀：满堂红成交数据显示，另一高档物业集中的越秀区的10000元/平方米以上物业的成交同样受挫，由10月份的26.5%减少为21.9%,降幅为4.6%。因为老城区物业多以自住为主，所以较减少量没有天河大，价格也仅微跌2%为9067元/平方米。


　　海珠：海珠区11月二手均价为8398元/平方米，比10月下跌3.2%，10000元以上物业的成交比例也下降4.7%，最为明显的是滨江东以及新港西路，但价格方面依然比较平稳。


　　荔湾：荔湾区是每月成交最少的城区之一，10000以上高档楼盘主要集中在原荔湾，每月成交的数量也不多。从满堂红提供的数据了解到，10月与11月万元以上物业的成交数量并不多，但8000-10000元的成交减少，所以11月均价较10月下降140元/平方米，为6855元/平方米。


　　白云、番禺、花都：白云、番禺两区的成交一直位于前列，但是10000元以上物业成交并不多，一般只占总成交的1-3个百分点，主要集中在白云大道北、南湖、华南板块等地段，其中绝大部分为别墅。因为花都楼价较低，万元以上的别墅更是少之又少。所以三区受高档物业的影响不是太大，所以花都、白云11月均价较10月有所上升，白云区的二手住宅成交均价冲至6497元/平方米的新高，环比上升5.1%，花都区的二手住宅均价首度突破4000元/平方米，碧桂园假日半岛、雍逸豪庭、湖畔花园、豪利花园等商品房小区物业的大量成交是主因。而番禺区因投资成份较高，均价下跌5.1%。

　　买家入市谨慎房贷新政初具成效

　　中介业内人士反映，927房贷新政对市场的影响很大，特别是购买高档楼盘所支付的首期以及利息要比新政前多上不少，使得投资客的退出以及市场观望情绪的出现，现在留在二手楼市的大多是谨慎的自住需求，在放盘增多选择充裕的情况下，置业者对高楼价的承接力明显下降。这使得高端物业成交减少，特别是珠江新城、天河北等投资成份较浓的区域。在投机、追涨等非常态的加价因素被剔除之后，能否客观地评估物业的价值将是业主是否能够及时、顺利出售物业的关键，反价、实收等现象大大减少，楼市日趋理性，可以说房贷新政初见成效。

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