十一广州楼市有价无市 黄金周或成房价拐点开端

　　被誉为“金九银十”的十一黄金周结束了，但结果却让开发商心寒，除了少数楼盘销售还算好之外，广州多数楼盘成交平平。而之前开发商对于今年楼市期望很高，尤其是十一黄金周，“有多少货都卖得动”的心态在黄金周之前表现尤为明显：少了以往的折扣优惠、宏城楼巴少了。但令所有人都意想不到的是，国庆前夕，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将二次置业的首付比例提高到四成，同时提高贷款利率。这一政策的突然出台，也让黄金周楼市猛然出现了拐点。

　　由于黄金周楼市报冷门，决定了节后楼市必然有新的动态，为此，本次黄金周盘点专题将对广州整体楼市成交，以及各个区域表现进行深入总结，同时，还将从政策、楼价、开发商、买家等多个角度进行探究。

　　据阳光家缘网站公布的预售商品住宅签约情况实时信息显示，国庆黄金周7天，荔湾、越秀、海珠、天河、白云五区共签约了169套住宅（其余五区未公布成交数据），远低于今年五一期间五区594套的数量。尽管该数据有一定的滞后性，但根据记者踩盘所了解的以及开发商透露的情况来看，今年国庆楼市趋于平淡，有价无市。

成交量远不如五一

　　据了解，十一黄金周成交量大不如五一，这一落差让开发商感觉颇为明显。“成交金额多了，但套数少了”成为发展商普遍反应的现象。

　　同时，有中介机构也表示，城外围如南沙、萝岗、花都等区域缺乏焦点楼盘带动区内楼市的销售气氛，市民对其关注度有所减少，因此不少城外楼盘加大优惠力度，以求吸引买家的关注。

　　广州某大型生态楼盘策划总监分析，造成此次黄金周总体平淡的原因有两个：其一，广州楼价运行到目前已处于一个非常高位的状态，“房价与人们的购买能力一直在博弈，当购买力到达一定程度时，房价还在不断上涨的话，成交必然受到严重影响；其二，国庆前夕刚刚出台的“提高首付比例和贷款利率”政策成为制约买家置业的重要原因，该总监给记者算了一笔账：以该小区目前主力户型140平方米的四房计算，总价在220万左右，提高一成首付后，买家就得多付20多万元。

　　黄金周期间，广州楼市均价已超过13000元/平方米，“之所以十一黄金周销售不如预期的好，除了受新政影响外，主要是价格太高了。”海珠区某楼盘策划总监表示。

　　中原地产项目总经理黄韬表示，今年连续几次加息已引出了系列新政的出台，此次黄金周的销售结果就证明政策的累计效应开始显现。他同时预测，广州楼价大拐点将在2010年后出现，但受到成交量及政策的影响，今年底之前，就会出现小规模的降价风潮。

尽管黄金周楼市整体趋于平淡，但少数区域也出现了销售高潮，其中，最受关注的板块为白云区的金沙洲，恒大御景半岛、万科金域蓝湾和中海金沙湾等大型楼盘将金沙洲楼市提升至高点，尤其是恒大御景半岛在国庆前夕楼盘密集式的广告宣传令其成为市民重点关注楼盘，开盘当日更是迎来了数万人参观选购，成为十一黄金周销售最火爆的楼盘。

投资客走了自住客多了

　　国庆前夕，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例提高至40%，贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。广东各银行关于房贷新政的具体执行细则也正陆续出台。这对于投资客来说无疑是雪上加霜，从国庆销售现场来看，几乎难见投资客身影。

　　据云山熹景相关负责人透露，从国庆的买家成分来看，投资客相对于之前确实少了，“因为目前买房的人即便是投资客，他们也是多次置业了，房贷首付比例以及利率的提高，对于投资客来说影响很大。”海珠某江景楼盘副总经理透露，目前成交的客户以广州本地人为主，而买房需要则以自住或长线投资为主。

　　天河某楼盘销售总监也表示，业内普遍认为，提高首付只是新一轮宏观调控的开始，政策对于投资客的影响是非常明显的，由于担心房价会因此而受到影响，投资客开始缩手了。地产专家分析，虽然投资客少了，但仍有相当部分的自住客成为购房主力。

　　相对于投资客来说，国庆黄金周，自住或者为了房产保值而买房的客人多了。据了解，前来珠江帝景购房的多为广州本地的成功企业家，部分为深圳、东莞的高端客户，由于产品性价比高，来访实客成交率十分高，尤其是业主介绍的买家，成交率几乎高达100%。同样，逸景翠园也反映，相对以往买家，今年黄金周的买家很“实在”，来看楼就成交的比例大大提高了。业内人士分析，由于广州房价不断攀升，已将买家之间的差距拉大了，买得起楼的人在乎的只是产品，价格因素不是重点考虑因素，但高房价却将相当多的普通市民挡在了房门外。因此，能来“看楼”的已非普通消费者。