■"十一"欲在海珠区、老城区买房的市民可以多关注该区域的二手房。　　

　　据某中介机构的统计数据，今年“十一”广州一手楼市新增住宅供应约18668套，同比往年供应量基本持平。然而今年的区域格局与价格结构均有了较大变化，“十一”新推住宅售价较以往有较大攀升，中心城区新推货中基本已无低于8000元/平方米的产品。在区域分布上，今年“十一”一改以往天河区、海珠区、白云区“三足鼎立”的格局，只剩下天河区、白云区“两强争雄”，其中海珠区新货量锐减至全市比重的4.3%。

　　合富置业等中介专业人士预期，今年“十一”一手楼市部分区域供应少、价格高，二手楼市或将成为“十一”楼市的突破口，尤其是在海珠、老城等价高量少的区域，中等收入置业者将更多地倾向购买二手房，带动这些区域的二手成交。

热点区域

海珠、老城二手楼补充供应缺口

　　据统计数据显示，今年“十一”海珠区住宅新推货量锐减，预计新增供应总量仅810套，占全市比重降至4.3%。一手新货供应稀缺，二手房市场则能有效补充住宅供应缺口，为有意置业海珠的购房人士提供选择。

　　据合富置业专业人士介绍，海珠区的黄金周新货均价基本在1万元/平方米以上，主要集中在滨江东等豪宅区域，针对的是财力较雄厚的买家，而海珠区作为目前中等收入换房人士最青睐的居住区域，中价的二手房物业更能吸引置业人士的目光。光大花园、保利花园、金碧花园等位于工业大道的大型楼盘将延续目前火爆的成交局面，成为换房人士“十一”购房的首选。据介绍，金碧花园在近几月都是海珠区的二手热盘，二手均价在7500-8000元/平方米；光大花园是新滨江板块最具规模的大型社区，未来有双地铁，极具升值潜力，目前二手均价在8500-9500元/平方米。

　　而供货量不多的越秀、荔湾老城区，新货的单价基本在1万元/平方米以上。其中，越秀区黄金周供货量仅占全市的1%，而所有新推产品均价都在15000元/平方米以上。反观二手楼市，近期越秀区有不少次新二手房补充市场，以补新楼供应的不足，如建设路板块的天伦花园、逸雅居等楼龄新、出证不久的楼盘，目前已成为不少三口之家的置家热点，二手均价在12000-14000元/平方米。

潜力板块

白云、天河热点路段价格相对低

　　今年“十一”，天河、白云是一手住宅供应的主力区域。据统计显示，在“十一”期间，推货楼盘的销售均价在1万元/平方米以上的单位占总推货量的60.1%，其中以1万-1.5万元/平方米最多，占全市新增供应量的28.8%，2万元/平方米以上的也占到12.5%，大部分集中在天河区。而白云区新增供应中1万元/平方米以上的楼盘也大幅增加，占该区新增供应总量的74%，已成新增供应绝对主流。

　　一手新货走高档路线，价格攀升趋势明显，相对地，在推货主要区域中的二手房价格就呈现出明显的价格优势。据合富置业市场人士介绍，白云区自从新“地王”诞生之后，显示市场对其前景发展的看好，也令区内二手物业的投资价值上升，二手房的价格优势吸引了不少投资型买家关注。例如毗邻白云山及白云国际会议中心的白云大道，部分7-8年楼龄的楼梯楼小区，二手均价6000-7800元/平方米，而素质较佳的电梯物业如盈翠华庭、东方明珠花园等则在8300-8500元/平方米左右，该地段目前在白云区最具发展潜力。

　　天河区方面，“十一”一手住宅货量主要集中在珠江新城、天河公园和后天河北板块。珠江新城是2万元/平方米以上楼盘的集中地，天河公园板块则以大户型供应占主导，而后天河北板块新货价格也有了很大提升。业内人士指出，上述区域价格的飙升使之与同路段二手楼价形成较大差距，如沙太南一带，二手楼梯楼在5000-7000元/平方米均有交易，电梯物业则在9000元/平方米以下，适合预算不多的自住型买家。

　　价格预测:“十一”楼价变化不大

　　满堂红表示，目前广州楼价呈现出稳定上涨的态势，“十一”楼市应该不会有什么变化，价格依旧按照市场需求不断上涨，但涨幅大小仍受供需关系决定。

　　广州楼市的火热局面已经持续了一段时间，预计短期内不会有所改变。虽然近期土地供应量加大，但短期内房屋供应量依旧供不应求，而且土地的楼面价格一直在涨，房价的涨势应该也会继续。受“地王”效应影响和一手楼市带动，满堂红预测，“十一”七天，将有更多的人选择在假期去看房或者买房，买家数量比平时会有大幅增长。

　　但这些买家并不一定都会出手，受“90/70”政策的影响，明年90平方米以下的小户型单位会增加不少，所以部分买家会持观望态度。但也不乏有些买家会在楼市的火热态势中出手，拉动部分观望者也加入购房队伍。

单位户型:中小户型仍热求

　　广州二手楼市的中小户型一直最受买家欢迎，尤其是配套较好、交通方便的单位更受买家追捧。主要原因是二手楼价的上涨提高了物业的总价，购买大户型的物业动辄需要花费上百万元，而中小面积的单位总价相对于大户型要低很多，使得很多购买力不强的买家把目光集中在中小户型。满堂红预计，“十一”期间二手房买家会继续青睐中小面积单位。另外，二手房置业买家中也有不少是以换房改善生活为主要目的的，因此在小户型单位受青睐的同时，大户型单位的成交量也在不断加大。据满堂红成交数据显示，8月广州大户型面积成交量比7月上升了近30%。除此之外，广州一手楼下半年将推出的新盘依旧是以大户型为主导，“90/70”政策对此并没有太大影响，小户型作为二手市场宠儿依旧会保持热销。

买家分析:一次性付款买家减少

　　从今年3月的第一次加息到现在，半年多来央行连续加息五次，利率涨了1.35%。市场预计，央行为了缩紧银根，年内还将继续加息，9月的加息并不是今年的最后一次。但从市场反应看，广州不论是一手房还是二手房市场对高密度的加息并不太敏感。入市的买家仍以自住为主，买房需求并不会因为加息而停止，所以一般市民在购买房屋时，会更倾向于选择按揭贷款的方式，对一次性付款抱着可望而不可及的态度。

　　从今年前三个季度满堂红促成的交易来看，一次性付款的买家越来越少。第二季度选择一次性付款的买家比第一季度减少了3%，第三季度比第二季度又减少了6%。以此看来，加息的影响远远比不上房价上涨对人们支付方式的影响，而且随着房价的继续高涨，买家的支付能力会相对下降，会有更多的人选择按揭贷款。