江湖中最大筹码已不再是土地

　　一年前在融资上还近乎路路通达的内地房企，在２００８年春季肇始之际却因饱受资金链断裂的折磨而集体步入严冬。
　　
　　就像事先串通好了一样，２００８年甫一开局，地产业的几位大佬就先后不客气地唱起了黑脸。先是王石抛出了“拐点论”并率先打折促销，后有潘石屹先知般的“百日剧变”精确预言，再到一贯语不惊人死不休的任志强（任志强博客，任志强新闻，任志强说吧）甩出一句“要死银行先死”，似乎都让人嗅到了暴风雨来临前空气中不安的骚动。
　　
　　眼下，内地房企的日子确实不太好过。从各公司目前已披露的年报来看，房地产企业在现金流项目下都出现了巨大负数，房地产企业普遍存在资金紧张情况。保利地产、招商地产、金地集团和广宇集团每股经营性现金流分别为－７．６５元、－４．７４元、－７．５２元和－０．１１元。综观２００７年度，地产上市公司中每股经营性现金流为负数的达到４２家。
　　
　　楼市疯狂上涨时期，尝到甜头的开发商们大量囤地，捂盘开发。一直到２００７年前３季度，大量现金仍在流向土地储备。以恒大地产为例，一年间该公司的土地储备从６００多万平方米激增至４５８７８万平方米。“土地多不是问题，关键是它负债率太高，没有钱去开发。”第一创业证券分析师陈晓波在接受《第一财经周刊》采访时表示。恒大的招股资料显示，截至２００７年９月３０日，恒大地产总资产约１４８亿港元，负债已达１４０亿港元，资产负债率接近９５％。按照国家相关政策规定，土地两年不开发就要收回。因此，开发商在取得土地后，还必须投入相当的资金进行开发。
　　
　　一般来说，房地产公司资金来源主要是银行贷款、股权融资、预售款以及自有资金。据平安证券分析师刘细辉分析，银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在２０％左右，自有资金和股权融资占３５％左右，剩余４５％主要依靠预售款。地产企业通常先用自有资金拿地，然后借助银行贷款等融资方式开发、建设，通过预售款维持运转、还贷，然后用项目产生的自有资金继续拿地，开始新一轮循环。
　　
　　现在的问题就出在第二个环节。在经历了两年多的疯狂圈地之后，地产江湖中的最大筹码已不再是土地。“地主型”的企业不再性感诱人，当然也无法像以前那样轻易通过各种融资手段化解巨大的资金压力。一夜之间，“现金为王”的界碑开始横亘在地产公司的征途上。
　　
　　几乎在同一时间段，市场风向急转。自２００７年第四季度开始，持续十年之久的稳健货币政策调整为从紧，各家银行纷纷对房企扎紧了钱袋子。建行一家支行信贷部的工作人员告诉《第一财经周刊》记者，通常第一季度是银行放贷量比较大的时候，但今年有点特别，从元旦前后，他所在的支行就对贷款业务加强了管控，尤其对房地产企业的审核比去年严格得多，以前睁一只眼闭一只眼就能通过审核的，今年已很难过关。“可以肯定地说，现在房地产行业不是我们优先支持的对象。”
　　
　　据央行公布的信贷数据，２００８年一季度，人民币贷款新增１３３２６亿元，比２００７年同期减少８９１亿元。４月１６日，汇丰控股发表研究报告称，因为中国政府的从紧货币政策近期无望放松，维持对地产业债券的“看跌”评级。雪上加霜的是，国家税务总局４月中旬又出台了要求“房地产企业预交利润２０％作为所得税”的政策，进一步对开发商手中的资金进行“抽血”。
　　
　　银根紧缩让不少房地产企业都寄望于上市融资，但在目前国家连续的宏观调控政策下，证监会也在加强审查力度以配合政策实施。近半年来，已鲜有房地产企业在Ａ股实现ＩＰＯ。
　　
　　于是，急需融资的恒大们又把目光转向了港交所。在此之前，碧桂园，ＳＯＨＯ中国，奥园地产都已用港币圆了上市梦。可是，眼下的形势早已今非昔比，随着美国次贷危机在全球的蔓延，香港股市巨幅震荡，投资者普遍对后市信心不足。今年１月，昌盛中国在香港ＩＰＯ搁置。春节后，赴港上市的恒大地产也宣布延迟ＩＰＯ计划。
　　
　　外求无门，内企无望，通过上市来解决资金紧张问题，看来短时间内已很难奏效。除恒大和昌盛外，星河湾、龙湖地产、金隅地产、香江国际、河南建业、棕榈泉置业等３０多家公司都在香港排队。
　　
　　一方面是开发商需要用钱的地方很多，另一方面却是融资渠道收窄。凄风苦雨之中，艰难度日的开发商们施展起各自的求生术。
　　
　　万科、金地已提出２００８年的再融资计划。万科在年报表明将在今年适当的时机进行股权融资方案。４月８日，万科Ａ公告，新增项目比去年同期减少３７．８％，扩张速度锐减。显示其对未来市场信心仍然不足。金地集团也于前不久发行了１２亿元公司债券，还与瑞银共同发起设立房地产投资合伙企业，以提前应对可能到来的资金紧缺。
　　
　　上海绿地（集团）有限公司干脆开始变卖家当。今年１月份，绿地将所持有的东方证券２．７７％股份中的１０００万股在上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌价格１．５亿元。４月１４日，绿地再次将持有的上海新华发行（集团）有限公司１０％的股权以３．６９亿元的价格挂牌转让。两次割股筹钱的举动无疑是为了纾缓紧张的资金链、支持主业扩张。
　　
　　富力地产董事长李思廉给自己开出的药方是，从买楼人手里淘钱，加快资金回笼。“若不能回归Ａ股，富力地产将拼命卖楼，放缓拿地。”李的表态被外界视为富力资金链告急的重要信号之一。这家总部位于广州的地产公司，仅２００７年一年土地储备就增加了４６％。２００８年，除了要向政府支付的地价款外，它需要归还的贷款近７４亿元——这还是在其今年不拿一块地的前提下。“资金回笼的速度对公司财务十分重要。从债权人的角度来看，　若资金回笼的速度太慢，会对公司的资金链构成压力，从而影响公司的偿债能力。”汇丰环球研究企业信贷研究分析员陈剑锋告诉《第一财经周刊》。
　　
　　在近期富力地产发布年报后，雷曼兄弟、瑞银、摩根大通已先后对其进行减持。花旗更是不客气地将富力地产目标价由３６．２８港元大降３４．８％至２３．６４港元。
　　
　　对恒大们来说，当务之急是想办法拿到足够的资金，支撑在建和拟建项目，捱到市场复苏，再伺机启动新一轮循环。否则，手中无钱，心中发慌，空有土地不能开工，在建项目难以为继，则一步步滑往崩盘的深渊。“恒大现在最要紧的还是上市融资，或者去寻找新的战略投资者。一直拖延下去的话，可能就把恒大拖死了。”陈晓波说。
　　
　　穆迪在近日发布的一份评级报告中，将中国房地产开发业评级展望定为负面，原因是“中国房地产开发商在寻求国内和海外资金以支持其资本开支时面临挑战，同时亦面对困难的经营环境”。
　　
　　恒大们不得不面对的另一个冷冰冰的现实是，与两年前相比，房地产企业取得资金所要付出的成本和代价要高得多。在恒大上市受挫后，香港辉立证券一位负责人对外透露，深圳卓越集团、广州方圆地产、河南建业等计划在第二季度赴港上市的地产商重新修订了融资方案，大体将融资规模降低了约１／４到１／３。
　　
　　不过，眼下的窘况很可能是，即使它们主动放低身段、投怀送抱，市场也未必乐意买它们的帐。汇丰的研究报告指出，“考虑到今年股市大幅缩水，投资者采取了更谨慎的规避风险策略。即使这些地产公司愿意接受较低的估值，它们全部顺利上市也是不现实的。”
(编辑：yong)