楼市四月或迎15%升幅 10大降价困惑

　　专家论楼市价格走势：楼市四月春暖花开

　　（据市场报）房价的走势是多重因素博弈的结果。在这个问题上，下定论是非常不明智的。但是，在这个议题之下，收集各方观点却是很有用的事情。官员、专家、商人，以及形形色色的江湖中人，他们分析市场的方法和逻辑，其营养成分远远高于结论本身。本文特为抱有学习心态的投资者而编，涉及观点仅供参考。

　　用复旦大学房地产研究中心主任华伟的话说：“今年房价不会下跌，最多是盘整，盘整之后还是会上涨，只是涨幅不会很大。因为支撑房价上涨的任何根本元素都没有改变。”

　　观点一：

　　很多打折就是“假摔”

　　今年正月十五，万科房价全线调价5%，被认为是房价开始下跌的“集结号”，加上王石的“拐点论”，对市场的影响可谓既广阔又深远。在近日举办的上海房展会上，不少楼盘开始降价，观望气氛依然浓重。

　　刚刚过去的3月上半月，上海一手商品住宅(剔除动迁配套房)的成交量为36.92万平方米，环比增涨了33%。但是相比去年同期(2007年3月上半月)的成交量却低了39.7%。此外，去年同期的环比增长率高达121%，是今年3月上半月涨幅的近4倍。

　　方方工作室首席咨询师胡宗亘强调：“有的楼盘降价是因为前期涨幅过高，回调一下而已。比如万科，它在上海的楼盘去年平均涨价幅度超过70%。其他降价的楼盘也是这样。在统计数据中，房价走低和成交量下降，是因为成交的基本是偏远区域楼盘，而且推出的楼盘本身就少。三四月份之后，市场供应量就会加大的。”

　　观点二：

　　盘整之后还会上涨

　　“房价上涨的根本原因没有任何改变。今年的房价还是会稳中有升的。”华伟对记者说。

　　华伟分析，分税制决定了土地出让金始终是地方政府的重要财政收入，地方政府没有打压房价的原动力，所以房市只会僵持不会逆转；货币流动性过剩，决定了房地产依然是坚挺的资产；另外，供求关系也没有变化。因此，今年房价上半年会僵持，下半年依然可能会上涨。

　　“改革开放30年的财富积累，人民币的升值，土地资源的匮乏，这些因素决定房价不会下跌，我对市场是乐观的。”胡宗亘说，“我认为今年的市场，现在是谷底，因为之前涨幅过高的楼盘会稍微调整一下，接着市场会盘整、放量，成交量放量之后，房价还是会往上走。”

　　新汉业机构汉全咨询董事长赵云飞对记者说：“今年房价总体走势是稳中有升，越靠近市中心，涨幅越大，位差会进一步体现。今年房价还是会上涨10%至15%。”

　　受访者中，似乎只有施宏睿不那么乐观，“四五月份是出政策的高峰期，如果国家严厉调控，银行房贷紧缩，那么市场可能会变化。不过，总体感觉不会大起大落。”

　　观点三：

　　没有近忧但有远虑

　　受访的业内资深人士对近期市场都不同程度地表示乐观，但对未来市场却感到颇为忧虑，这种忧虑来自外部环境，尤其是目前支持房价上涨的一大原因——人民币升值。

　　他们的主要观点是，中国房地产市场的隐患不是市场、不是政策，而是外部环境，如果人民币升值到一定的限度，那么上海的楼价在外资来看就不低了，如果外资抽离，市场风险就很大了。在今年的两会上，央行行长周小川也表态说，不会让人民币升值过快。

　　“其次是外部经济环境的影响，”胡宗亘说：“比如美国次级债危机，可能使得部分外资从中国撤走，这也可能会影响到房地产市场。”日前有媒体报道，有部分外资开始撤出中国。不过，正如一位官员所说的，“这些外资进入中国难，出中国也难。”

　　开发商降价的十大困惑 什么力量让开发商死扛

　　（据楼市话题）不管大家承不承认从去年年底楼市出现了拐点，也不管未来房价究竟该往哪个方向走，总之，众多购房者选择持币待购的观望态度，开发商也因此付出了沉重代价，即使打折促销使尽浑身解数都难提购房者兴趣。尽管如此，开发商也没有走降低房价的正路。据最近的一项调查显示，在业内纷纷唱暖的形势下，近8成的网友仍然认为开发商是在死扛房价。究竟是什么力量让开发商死扛呢？他们如果降房价会有哪些困惑吗？(下面开发商不是特指，切勿对号入座)

　　一、开发商顺应社会上物价上涨潮流

　　从去年开始由猪肉、禽蛋等掀起首轮涨价高潮，紧接着食品、粮油等各类物品都纷纷涨价。所以开发商绝不能示弱，一定要顺应社会潮流，敢争先进，虽然在纳税榜上没有进入500强，那就在涨价榜上争个第一。

　　二、行业内物价上涨致开发成本增加

　　地价大幅上涨、贷款利率的提高、土地增值税的开征以及建筑原材料的价格上涨都大幅度的提高了建造成本和开发成本等开发商的各项支出。

　　这个是事实，我们不得不承认。所以说当物价不涨的时候开发商都不肯降房价，况且现在更有理由了。降房价？坚决不干！

　　三、开发商担心降价后老业主找麻烦

　　局势已定，不打折根本卖出去。但是如果新盘打完折，可能老业主会眼红，鉴于开发商目前价格优惠较大，要求差价补偿。

　　虽然提出退房想法的老业主不少，而真正退的没有，因为双方是签了合同的。但是保不齐哪个不要命的可能因为这几万元差价给你闹个“满堂彩”。

　　所以开发商为了保个全尸，还是不降的好。于是有人说，摆在开发商面前的问题已不是该不该降的问题，而是敢不敢降的问题。

　　四、由简入奢易由奢入简难

　　一向作为暴利行业的房地产业，开发商牟利成性，胃口也在不断变大，试想一下，过去让你赚1000万，今天突然让你只赚500万，你自然不乐意。如果你说乐意，那表明你没有赚过那么多。

　　捞取大把钱财的行为和心理早已成惯性，从物理上讲一时很难刹住车，从心理学上讲这就是贪婪成性，何况自古就有“由简入奢易由奢入简难”的定理，肉吃惯了再喝汤谁吃得下呀！

　　可能开发商也会大腹便便的对你说：“我们习惯了，难改呀！”

　　五、开发商早就有足够的资本死扛

　　上面说开发商赚钱多，只是一个相对的，而这一条则是绝对的数量多。开发商早就赚得盆满钵满，前期积累了暴利，有的楼盘一期开盘销售后就能把整个楼盘的费用赚回，前两年赚取的利润足可以让部分开发商支撑一些时日，绝对熬得住。

　　开发商心想：“小样，你敢观望？你不看看我是谁？我是开发商！敢跟我抗？看谁先死！”虽说开发商也不愿意这样，但是这就是一场没有硝烟的战争，谁的心理占了上风谁就占领了楼市的主导权。

　　六、开发商吃准了购房者的心态

　　或许有些开发商也想降房价，但他们担心降价后反而引来更严重的观望。购房者买涨不买跌的心理开发商比谁都清楚，他们相信，只有维持房价上涨态势，勾结御用学者忽悠百姓制造紧俏气氛，手里的盘不愁卖不出去。

　　他们认为房价一旦下跌，可能楼市就会陷进旋涡，形成恶性循环。现在开发商面对百姓的观望虽说有些无奈和困惑，但是他们仍然坚信卖一套赚一套。

　　七、开发商惧于地方政府部门

　　说到地方政府，可能开发商有满腹的委屈。开发商为了拿到批件会上下打点，哪个照顾不到都办不成事。开发商所有的对地方政府部门的“感情投资”都会转嫁到购房者身上。

　　另外，一些地方政府的领导大搞“形象”与“政绩”工程，然后从炒热的地价中赚取大量资金。所以没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而越火爆越好。

　　开发商肯定会把责任推到地方政府部门咯！

　　八、开发商相信历史经验

　　过去每一次的国家宏观调控虽说能对开发商的锐气挫败一大截，但是根据他们的经验，每次都是重拳打在棉花上。宏观调控不可怕，而且更有甚者，认为房价越调越高。

　　所以开发商自然不用降价，国家调控政策也出台了，房价还不是照样升？于是他们可以把责任推到政府干预市场上。

　　九、开发商不想开降价的头

　　开发商一直认为，房地产市场永远是最火的市场，是铜墙铁壁，无坚不摧、固若金汤。他们从来都是面对其他行业趾高气扬，如果高调的姿态一旦低沉下去，日后就很难抬起头来。如果房价砸下来没有头儿，开发商都要去跳楼了。

　　十、开发商降价也没人说好

　　开发商降价矛盾重重，不但对自己没有任何好处，上面九个困惑都由开发商自己承担，而且购房者不但不领情，可能还会说开发商活不下去才会降价，此外同行人当然也不会对你说好。于是开发商，咬咬牙，硬撑着吧，就死扛到底了！

　　总之，好像整个楼市跟开发商没关系似的，他们似乎总有一脸的无奈和满腹的委屈，把房价不降的责任都推到别人头上。我相信站在开发商的角度，以上的所有都是天大的委屈，可是真正的委不委屈，劳苦大众说了算。这些开发商也够可怜的，连降个房价都能被列出这么多委屈来。不过话说回来，其实他们一直都活在恐惧和幻想当中，虽说暴利腰缠万贯，可他们也是一个可怜的群体呀！