IPO募资不得用于买地负债

　　国际融资遇“次级债老虎”

　　最先对此产出反应的地产大佬、SOHO中国总裁潘石屹认为，恒大IPO搁置是2008年中国房地产界最具标志性的事件。因为跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金，这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。

　　也许，潘石屹该庆幸SOHO中国去年成功上市。据彭博统计，2007年内地房企赴境外IPO共计13家（不包括REITS），其中选择在香港上市的高达七成，去年内地房企在港股市场的集资额达到了约600亿元。像去年上市的碧桂园、远洋地产、SOHO中国融资额超过100亿元，合景泰富和中国奥园也分别有45.5亿元和30.4亿元，港股市场成为内地房企至关重要的集资渠道。

　　而今年内地房企原本计划的IPO募资规模更大，如昌盛中国集资介乎8.3亿至11.28亿港元之间，恒大地产约15亿美元；星河湾筹集至多10亿美元的资金。重庆龙湖地产，预计募资10亿美元；天津永泰红磡集团，预计募资13亿美元……另外还有宝龙集团、香江国际、棕榈泉、卓越、恒盛、方圆、花样年集团等在筹划上市，然而这一切随着两次搁浅事件而变得前途暗淡。

　　不过，值得欣喜的是，正当记者写稿的3月25日，受JP摩根提高收购贝尔斯登出价以及经济数据显示住房市场出现企稳迹象的双重利好刺激，美国股市延续了上周强劲攀升的势头，恒生指数当天高开733点，收盘大涨1356.3点，涨幅为6.43%.尤其值得一提的是，地产分类指数达到27555.16点，上涨1927.41点或7.52%.香港股市也有了回暖迹象，地产公司能成功登陆才是关键。

　　国内IPO募资不得用于买地

　　国际通道被堵，国内通道难以令人保持乐观。中国证监会发行部三处负责人近日表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。且今年以来，已有两家企业IPO过会，目前IPO在审企业5家；再融资方面，今年已经有4家实现再融资132亿，还有3家已经过会，正等待发行窗口，目前受理在审的还有15家。

　　然而该人士也表示，房地产企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。有业内人士表示，地产企业作为资金密集型产业，在经历了近年来因土地招拍挂而导致地价高涨后，土地成本已成为房企最大笔的开支之一，而IPO募资不得用于买地，再加上去年9月27日出台的“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”的规定，地产企业的融资渠道频频遭遇政策的大棒。

　　广州光大地产副总经理陈洪志表示，受次级债风波影响，美国经济衰退迹象已显，国际资本市场融资渠道并不通畅，而国内在很高的通货膨胀压力下，从宏观经济的大角度考虑，政府一定会继续实行从紧的货币政策。因此，2008年地产公司的金融环境和融资环境变得更加困难。

　　后市信号

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　　房企未来百日内将发生剧变

　　潘石屹认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，任何一个国家的房地产市场都无一例外地需要大量资金的支持。现在一方面房地产企业需要大量资金，另一方面信贷紧缩，市场成交量低迷，很难解决现金流的问题，市场似乎在借助调控之手进行着一轮洗牌，因此房地产企业的调整已经近在眼前。

　　借用房地产界另一位重量级人物冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)去年的说法是：“3-5年后将只有不到5%的企业可以存活。”去年12月，在汇丰银行年度论坛上，冯仑发表惊人言论，称地产企业在未来3-5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国5万家企业计，3-5年后将只有不到5%的企业可以存活。冯仑最近有一部震动地产界内外的著作：《野蛮生长》，把房地产企业在丛林法则下野蛮生长的情景描述的淋漓尽致，向世人展示了一个地产企业领导人成长的历程，同时，也点明了房地产企业竞争残酷的现实。

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　　负债囤地大房企面临更大风险

　　上海春之声置业（集团）有限公司董事长朱大鸣则认为，2008年的房地产企业融资空前的紧张不仅仅是中小房企资金链的脆弱，即使那些上市圈钱的大企业，由于前期囤积超越自身开发能力的土地，资金面上同样紧缺。叫停赴港IPO一方面阻止了大量囤地再包装上市的企业融资，另一方面政府也在积极防止股市资金与土地资本风险对接，这将相当程度地影响那些大型企业的资金面。而“开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地”的恶性发展模式将会面临巨大的困难。最近股市面临着巨大的风险，大量的中小投资者被套牢，最近一轮的调整，超过三分之一的资金在股市蒸发。而且，国内股市资金再囤地的策略已经为人们所诟病，今年将会面临更严峻的指责和阻止，另外，由于资本市场信心不足，上市融资受阻，大量囤积土地的大房企面临的是一场资金不足的煎熬。真正危险的不是大批中小企业被清洗，倒是那些大企业面临着巨大风险。

　　据某房企业的招股文件显示，2006年权益总额为负数，截至2007年9月底的借款总额为人民币68.3亿元，到了2008年1月31日因新开发项目增加及购置土地这一数字迅速增加至111.33亿元。其借贷年利率最高上升至7.4%，全部借款以现金存款、物业、土地使用权抵押。截至去年底，该企业的现金及现金等值物约11.53亿元。其时包括土地使用权、开发中物业、竣工物业、已销售物业的应收账款等合计在内，可动用的流动资产约为118.35亿元。

　　另一个已在港上市的大型房企。2007年末总负债为192.3亿港元，总权益只有194亿港元，可动用流动资产约95亿港元。手头现金只约10.13亿港元，而因拥有庞大土地储备，去年的土地增值税拨备同比增加了2.1倍至11.55亿元人民币。于2007年12月31日，集团累计已拨备而尚未支付的土地增值税金额约15.96亿元人民币。

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　　借机抄底有人展开并购拳脚

　　潘石屹做客新浪聊天室接受媒体采访时，难掩心头之喜悦。他说国际经济下滑和国内从紧的货币政策对中国的房地产造成了双向的压力，房地产企业中负债率高、前两年规模扩张迅速的企业，在这样的情况下，日子会更难过。而SOHO中国与其他房地产公司不同，前两年没有做大规模的扩张和大规模的土地储备，相反，在土地泡沫的过程中，SOHO中国没有花一分钱，没有购买一块土地，因此SOHO中国负债率非常低，有足够的现金，在2008年这样大房地产市场的低迷的环境中，所以时期反而是SOHO中国业务发展的大好机会。为此老潘还做起了人才招聘广告，欢迎有国际背景，熟悉国际准则的会计师和律师，有创意的设计人员和销售人员邮寄简历到XXX@XXX.COM.而此前，业界有传闻，老潘将在深圳并购两个项目。

　　光大地产的陈洪志也表示，前几年房地产快速发展时期，光大地产行得非常稳健，因此也丧失了一些机会，不过今年将会启动快速发展的步伐，目前在滨江东和越秀区已有两个意向项目，估计年内可以办完手续，而途径则是股权收购。

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　　价格死扛则死谁先调整谁主动

　　上海地产人士润物在接受记者采访时表示，如果地产企业死扛房价不降，则真有可能出现被兼并。而一旦房企放弃目前的高额利润把房价降下来，走售楼回笼资金则可保证企业的长远发展的道路。万科已经在全国范围内做了标杆的示范作用，从其销售的效果来看，一旦房价能够降下来，需求量还是远远能保证房企回笼资金的。

　　如果，房企一味死扛房价不降，一旦错过了最佳销售时期，在资金链的压力下，崩溃的房企将不再是少数。很多房企特别是中小房企死扛房价、等着下一个2007房价牛市的到来，这才是一个找死的举动。因为一旦政府宏观调控放松，房价又会像2007年一个暴涨，这是政府不想看到的，所以宏观调控是不会放松的。在这样的背景下，房企必须要做出调整，房价的调整是必然。谁先调整，谁就取得了主动；谁最后调整，风险也最大。

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　　外资乘“低”而入

　　由于人民升值预期，来自国外的资金巨兽一直对国内房企虎视眈眈。根据最新公布的数据显示，今年1-2月，全国实际使用外资金额181.28亿美元，同比增长75.19%.香港凯基证券的一位行业分析师曾表示，虽然名义上中国还是一个完全资本封闭的国度，最近对外资又有种种的限令，但大量的灰色渠道以及隐性金融的存在，令国内楼市早已成为国际资本的逐鹿场。

　　今年2月24日，荷兰国际投资管理公司宣布了一项新的房地产基金计划，期望募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。去年底，北欧的金融机构SEB宣布，和国内地产商复地集团共同组建2亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。今年2月国际投行瑞银集团与金地集团签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元的资金。

　　还有一个新的苗头是，内地的资本大鳄也在蠢蠢欲动，觊觎房地产。据重庆第二大开发商金科集团内部人士向媒体透露，中金公司和中国平安将以战略投资者身份入股金科集团，目前还没有签署最后的协议。而内地保险等资本大鳄染指房地产，远比外资进驻要容易得多。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，房企在上市、向银行贷款资金都不能用于买地后，只能通过境外合作与私募，虽然私募的风险较大，代价也较高。

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　　房地产业总体规模或将缩减

　　也有业内人士认为，资金的紧张最终会影响房地产市场的供求关系。银行对房地产开发的贷款政策，开发商在国际资本市场上IPO的搁置，这些因素将会影响房地产的供应量。

　　另一方面，银行从紧的货币政策、减少按揭、提高按揭贷款的门槛、减少按揭贷款的成数等等将会对购房者的需求带来影响。在目前经济和金融的环境下，房地产行业总体的规模会不断萎缩，成交量也不会像前几年那样剧烈地增长。

　　3月20日，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划，这是继1月23日昌盛中国暂停香港IPO计划，2008年内地第二只地产股被迫推迟香港IPO计划。受次级债风波、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素影响，恒大地产上市中止，令后继的中资房企赴港上市蒙上了沉重的阴影。