穗广园东转向"常住型"区域

广园东板块能够成为常住型板块与买家的心理因素有关,其中包括价格对比、交通便捷、口碑传播等。

　　从广园东板块崛起的那一天起，大家就在将广园东板块与华南板块作比较，认为广园东板块将是“第二个华南板块”，第二个在广州中心城区以外成型的“常住型板块”。至今，这一比较已经进行了五六年，而大家当年所期盼的结果似乎已经来临：本月，本本报踩盘特攻队在对广园东八大代表楼盘进行实地考察时，发现该区域“自住型”、“常住型”买家已经占据了买家群体的大半部分，“常住型”区域已经成型。

　　洋房成为绝对主导，类似当今华南板块

　　广园东板块名副其实就是由一条广园东路串起的板块，其中保利香雪山、保利林语山庄和万科城、万科新里程扎堆在萝岗、科学城板块；翡翠绿洲、合生湖山国际和凤凰城、金地荔湖城等楼盘则分布于新塘板块。

　　广园东板块的发展是从新塘板块开始的，因为距广州城区要一个小时的车程，与华南板块作比较的结果是广园东板块成为“常住型”区域为时尚早，而且与之相对应的，这里的早期产品如凤凰城和翡翠绿洲、甲天下别墅等，也都是以别墅为主，主要是度假之用。

　　经过多年的发展，洋房成为广园东板块的绝对主导，在保利林语山庄的独立别墅，万科城、保利香雪山等联排别墅的基础上，合生湖山国际的舒适型超大平层以及凤凰城、广州海伦堡等紧凑实用的中小户型，万科新里程的限价房等洋房产品层出不穷，面积从70到220平方米不等。

　　一般来说，洋房的面积和价格都要比别墅低，买入门槛就比别墅要低，洋房的大批量出现，为广园东板块逐渐发展成为一个常住型的大社区提供了可能。而当年的华南板块，也是这样发展起来的。

　　单价低户型紧凑，比华南板块要实惠

　　“价格决定人气”，已经成为当前广州楼市的一种常态，而在广园东板块，洋房的价格也相当有吸引力，如广州海伦堡的特价单位，价格才4700元/平方米不等，而凤凰城的美寓组团，均价也在4800元/平方米左右，新世界万象新都价格为5000元/平方米，万科新里程最高6000元/平方米，未来还有最高限价4000元/平方米的龙光限价房。这些5000元/平方米的产品，仅仅只是广州十区楼市均价的一半，比华南板块10000元/平方米左右的价格要实惠，与广州中心城区动不动就上12000元/平方米的价格相比，优势更大。

　　大家知道，对于手头比较紧的买家来说，户型紧凑就是节省面积，节省金钱。广园东近来推出的低价产品，基本上都是户型紧凑的中小户型，如凤凰城“美寓”组团，其一套90多平方米的小三房单位紧凑实用，还带两卫。而广州海伦堡目前也正在推出一批特价单位，是朝向很好的90多平方米的小三房，虽然景观是看楼盘外围环境，但对于积蓄不多的年轻人来说，是不错的选择。

　　习惯楼巴出入，交通不再成第一难题

　　从广州的中心城区驱车前往，到萝岗科学城板块大概需要半个小时，而到新塘板块大概是一个小时的路程，乘坐楼巴时间也大致相当。据了解，当前的广园东板块，不少楼盘都设置了楼巴作为交通工具，如凤凰城、广州海伦堡、翡翠绿洲等，而万科城、金地荔湖城等也规划了“交通中心”。

　　一位住在凤凰城、工作在天河的黄小姐告诉记者，她多年前在凤凰城买了一套洋房单位，如今每天都坐楼巴出入，而其住在华南板块的同事也是依靠楼巴出入，两者没什么区别。

　　而一位近日正在广园东板块看楼的陈先生则表示，他在天河北工作，正想买一套婚房，买房地点定在华南板块或者广园东板块。他认为，在广州城外买房可以省下一大半的钱，这笔钱都可以买很好的车了。低价当前，路程距离和生活配套还没有非常完善等问题已经不是最重要的问题。

　　陈先生准备将广园东板块和华南板块的房子都看一遍，看哪个板块的房子性价比高，然后将家安在那个板块。

　　广园东大众产品一览

　　[凤凰城美寓]

　　户型面积：70多平方米的二房二厅到95平方米的三房二厅

　　均价：4800元/平方米左右

　　[广州海伦堡]

　　目前79、66、53座在售

　　户型面积：75-180平方米

　　楼价：4700-9000元/平方米

　　[保利香雪山]

　　在售20、21、22栋洋房；预计于今年5、6月再推一批洋房。

　　户型面积：125-175m2

　　三房以上洋房

　　楼价：在售洋房均价1万元/平方米

　　[保利林语山庄]

　　户型面积：月内开售剩余3栋洋房，约400套，87-133平方米

　　楼价：将售洋房价格预计7000-8500元/平方米左右

　　[翡翠绿洲]

　　森林半岛三期300多套单位即将发售，价格未定

　　户型面积：88-360平方米，以88-89平方米户型居多

　　[合生湖山国际]

　　户型面积：洋房138-215平方米，三房到五房。

　　楼价：山语8000多元/平方米，山咏6000-7000元/平方米

　　广园东关键词

　　配套：日趋完善

　　广园东板块各楼盘的生活配套也在不断完善，如凤凰城就有运动场、超市、食肆、学校、酒店等配套，广州海伦堡也有学校、泳池、篮球场、幼儿园、会所等配套，保利香雪山则不仅有名校配套，周边还有五星级酒店、国际会议中心、萝岗区政府、市民水景公园等。

　　实力：品牌发展商汇聚

　　广园东板块品牌发展商汇聚，除了前期的碧桂园、新世界和锦江，还有后期的万科、保利、金地、合生等等，一个个响当当的名字，用他们的实力和产品，吸引了常住型买家的进驻。

　　环境：自然生态为王牌

　　广园东板块的楼盘几乎全部以生态环境优越作为自己的主打优势，广州陈家林自然风景保护区像一排辽阔的绿色屏障，给翡翠绿洲、凤凰城、合生湖山国际等提供强力支持，而萝岗科学城的楼盘也多为依山而建。环境清新怡人，配套日趋完善。

　　利好：东拓提升居住价值

　　日前从市建委传出消息，广州将重点加快构建东部地区与中心城区的路网，力争在2010年亚运会以前，基本形成大广州（东部地区）一体化交通格局。东部路网的完善、城铁的开通，加上2010年亚运会的举办、萝岗新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的设立等利好消息，东部板块的居住价值和投资价值将不断提升。

　　人气：限价房带来更多常住人

　　广园东板块有着万科新里程和龙光项目两个限价房，这意味着政府部门已经认同广园东板块为常住型板块。万科新里程占地面积约6万平方米，规划有1700余套住宅，户型分为两房和三房单位，与之紧挨的龙光科学城限价房项目总占地面积14万平方米，建筑面积将达30万平方米，共2840套房子，户型为70多至90平方米的二房二厅、三房两厅。仅这4500套房子，若按一家三口计，将带来一万多常住人口。

　　专家说法

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金

　　广园东成常住型区域顺理成章

　　经过多年的发展，广园东板块开始从豪宅型、度假型的板块转为大众型、常住型板块，这个发展的过程跟华南板块的发展过程有点类似。首先，两者都有一个从不成熟到成熟的发展过程，都是先从豪宅、高端产品开始，因为高端买家更注重的是环境，对距离没有太大的要求，而当这个社区发展成熟，楼盘和周边的配套越来越完善，成为常住型社区就顺理成章。其次，交通也在不断改善，华南板块已经通了地铁，以后广园东板块也有城铁。

　　当然，广园东板块能够成为常住型板块与买家的心理因素也有关系，这个心理因素包括价格的对比、口碑的传播等。同时，也与发展商着意扩大客户群覆盖面有关，如凤凰城一开始是“白领也可以住别墅”，吸引很多白领入住，现在建了很多洋房，价格定位为工薪阶层也可以入住，这些都是扩大客户面的措施。而且，广园东的楼盘一般都比较大，在当前的宏观调控下，度假型的买家并不急于买房，但自住型的需求又比较旺盛，楼盘自然会迎合大众的需求，产品从高端进入大众是必然的。

　　消费者声音

　　超八成网友置业会考虑广园东

　　在日前某网的一项网络调查显示，参与调查的网友中，有超过82%的网友称，如果置业会考虑广园东板块，这证明广园东的影响力正在加速放大，越来越多人开始关注这个位于广州东部的新常住型区域。

　　而在“促使你置业广园东的原因是什么”的问题中，“价格便宜”、“发展前景利好”、“环境优越”等均成为网友的置业理由。其中选“价格便宜”的网友占了约72%，为绝大多数。而“发展前景利好”占了14%，“环境优越”占了8.5%.

　　由此可以看出，在成交低迷的当前广州楼市中，只要发展商肯适当让利，只要价格便宜，买家的诚意是相当大的。整体价格比其他板块便宜，这也在一定程度上解释了广园东之所以能转为常住型区域的最大原因。

　　另外，在“你对广园东哪个楼盘最感兴趣”一题中，选“凤凰城”的最多，去到25.8%，而广州海伦堡紧随其后，为22.6%.该两盘在售的洋房，价格都相当有吸引力，其中凤凰城美寓均价才4800元/平方米左右，而广州海伦堡的特价单位4700元/平方米。价格决定人气，价格决定成交，由此可见一斑。