蔡穗声：政策应引导住房租赁

“改革开放30周年广州居住变迁”大型访谈报道启动，广东省房地产行业协会会长蔡穗声作客焦点高端访谈

　　1978年中国开始改革开放。30年来，我国逐步推进改革进程：先是取消了粮票布票等有价证券，放开消费品价格；之后逐步减少和取消计划配额，放开了大多数生产资料的价格，使企业生产的产品商品化、货币化；最后是资产化。

　　这年，广州开始筹划全国的第一个商品房小区——东湖新村。随后，广州的商品房建设逐步推进，成为全国商品房市场化的开路者和先行者。

　　这30年来，广州人的居住条件和环境经历了前所未有的建筑形态和生活方式的裂变，人们从平房、筒子楼，住上了花园洋房、别墅和奢侈型住房，房地产行业也成长为广州地方经济的支柱产业。

　　2008是奥运年，中国人期盼多年的奥运会终于来到中国。奥运让世界瞩目中国，中国会给世界一个精彩。奥运这个大舞台，也是品牌企业尽情舞蹈的平台。当奥运与房地产在2008年这个历史节点交汇，审视过去和憧憬未来激情迸发出来。由搜狐网、焦点房地产网主办“改革开放30年广州居住变迁”大型报道即将展开，全面盘点30年住房商品化的历程，通过“高端访谈”、“焦点房谈”等栏目，邀请这30年来曾经参与、经历、目睹广州商品房建设的政府官员、房地产记者、普通市民，一起回顾30年来的居住变迁。

　　本周二上午11：00，焦点房地产网将首先邀请到广东省房地产协会会长蔡穗声将作客焦点房地产网，一起回顾他所经历的改革开放30年广州房地产市场的发展和广州城市建设、居住环境的变化，敬请关注！

　　访谈嘉宾：广东省房地产行业协会会长蔡穗声

　　访谈时间：3月25日上午11：00-12：00

　　访谈地点：天河北大都会广场23楼搜狐奥运演播室

　　【主持人】：各位焦点的网友们大家好，今天正式启动了改革开放30周年广州居住变迁大型采访报道，本期采访报道从高端访谈栏目开始，今天邀请到的第一位嘉宾是广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生，蔡会长你好。

　　【蔡穗声】：你好。

　　【主持人】：1978年以前，广州人的住房情况是怎样的？

　　【蔡穗声】：实际在1978年大家知道是拨乱反正的一年，那一年也召开了三中全会，提出了大的政策思路，在此之前中国经历了文革的浩劫，住房经受了十年浩劫也是建国后国家建设方针的影响。基本上建国后就是1949年以前，跟全国一样，都是质量不好甚至是下降的，1949年以后我们的住房水平是人均4.5平方米，4.5平米除0.56，大概人均建筑面积是7—8平方米左右，1978年反而下降到全国3.6，广州是3.8人均居住面积，折算为建筑面积大概是6平方米左右，不是上升反而是下降的，这就是解放后整个体制的原因，投入很少，很多的资金投入到生产建设中去的，人口也是大量增加的，住房的投入资金不够不足，就会造成人均居住面积的减少和居住状况的恶化，这是当时的情况，我在八十年代初做了一个调查，当时在城市中有一句话很流行，叫做“找房子比找老婆还要难”，有很多的男青年文革后从农村回到城市中，都是三十岁左右的大龄青年，找房屋就是有地方住，当时没有买房屋的概念，都是单位是否要分房或者是父母能否给一个小房间结婚用，但已经是很难很难了。

　　所以找房屋比找老婆还要难，后来中国进行了房改，检讨了以前的住房体制是国家和企业投入，完全没有个人资金参与进去，等国家和企业的资金建设房屋，面对这么多的住房困难是杯水车薪，也是无法解决的，经过很多的专家讨论，理论界和业界的讨论，1980年邓小平同志有一个讲话，提出了住房改革的要求，实际上我们要改革住房的投资体制，要将国家投入和单位投入，当时广州0.17元/平方米的租金，国家分配住房给职工使用，每个月收的租金不足以维护房屋必要的维修和管理，房屋越来越破烂，没有钱维修，这种状况意味着解决住房问题是遥遥无期的，经过很多的专家讨论以及邓小平讲话后，住房体制进行改革，由国家和企业包起来变为商品化，就是老百姓和国家职工在市场上租房屋和买房屋。

　　当然，也存在很多的问题，当时老百姓收入很低，每个月几十元，就要提高工资收入水平，另一方面逐步的将房屋推向市场。推向市场的第一步就是将国家和单位提供的共有住房进行租金改革，租金逐步的提高到成本租金和商品租金，也伴随着职工的收入提高，后来逐步的发补贴给职工，允许职工购买房屋，以优惠的价格提供给员工。

　　房地产业从八十年代开始，我国兴起了一批房地产企业，他们面向社会上提供商品房，销售的对象是首先富裕起来的一批人，改革开放后有一批做服装、流通的人，当时称之为万元户，主要是做生意的人或者是开工厂和“三来一补”的人，这些人是没有国家和单位分配住房的，他们只能够向开发企业购买商品房，开始时数量很少，占的比例也很少，随着九十年代我国的房改逐步实行，越来越多的职工知道，国家分房已经取消了，都开始转向购买商品房，到了九十年代末实行货币分配，以往的住房分配制度已经没有了。二十一世纪后原来没有房屋或者是需要住房的都到市场上解决，都向开发商购买房屋或者是向市场租赁房屋，都走这一条路。还有一种就是社会保障，政府提供廉租房和经济适用房提供给收入低的阶层。

　　现在的住房条件跟1978年是完全的不同，当时说广州是3.8平方米，建筑面积也就是6元/平方米左右，而且很多的房屋不是一套房屋，套房的概念是包括居住功能、厨房、卫生间才算是一套房，当时在七、八十年代的时候，很多的国家职工包括一些老百姓居住的是祖屋，并不是一套的概念，它是不完整的。

　　很多的单位和工厂的房屋是一栋楼，每一个房间分配给大家，每一个走廊中都有一个集中的洗手间和厨房，很多的楼房里面没有洗手间还要到街道上使用公共的卫生间，成套率是很低的，不到50%，现在的情况大不相同，现在广州人均居住建筑面积达到了30平方米，现在成套率达到了90%以上，每个家庭住的房屋是一套完整的，包括卧室、厨房、卫生间，不成套的下降到10%以下。

　　城市户籍居民拥有自己产权的房屋，租房屋居民占的比例有10%左右，还有86%的居民拥有一套以上的住房，这是广州市房管局对每万户居民进行调查得出的数据。

　　这跟三十年前相比，三十年间发生了天翻地覆的变化，全世界都很惊讶，住房问题对城市居民来说，跟三十年前相比发生了很大的变化，而且不像三十年前那样的困惑，今天也有今天的问题，例如房价高产生了一些问题，但是三十年前跟现在无法相比，现在是高标准的要求，很多的年轻人要结婚需要100多平方米或者是三、四个房，这个要求在三十年前或者是很多的中年人是无法想象的，高标准之上有新的要求。

　　【主持人】：当时人们的心态是怎样的，例如个体户，现在是自由职业者，当时是没有单位，需要到市场上解决，他们是否有心理上的不平衡？

　　【蔡穗声】：我不是其中的一员，但是我认为他们还是感到高兴的，在以前的体制下没有单位，而且单位是国家单位或者是效益比较好的国有企业，并不是每个人都可以在其中工作的，有的人在效益不好的国有企业，很多人在集体企业，这些单位是没有资金建设房屋的，但是大的工厂效益是不错的，例如广钢、广船，这些大的企业可以建设房屋甚至分配出来，也不可能每个工人都有的，很多都是企业干部、经理或者是老的工人才可以得到分配的，年轻一点的工人、资格浅的工人也要等十年、甚至更长的时间才可以排得上队，很多人要结婚了，单位也没有房屋给怎么办，也无法解决，这在八十年代是很普遍的，没有单位或者是单位效益不好的根本想都不要想，因为单位没有任何的资金建房。

　　还有一些做小买卖和个体户的根本没有单位，就没有单位给他们分配房屋，我们就是因为有了改革开放，特别是邓小平当时8月份的讲话，讲到住房是可以发展，可以向西方那样有发展的产业，可以想老百姓卖房及允许他们买房，这个奖罚发表之后，我认为这是很好的政策，使得原来没有指望的人有了指望，只要靠自己的劳动赚钱后就可以购买房屋，八十年代初期的时候，广州市的房子也就是卖到400元/平方米—600元/平方米，八十年代末卖到1000元/平方米，一套房屋也就是几万元左右十，但是几万元也不是小数，但是起码给别人希望，做个体户的赚钱了一点钱就可以购买房屋的，当时也没有按揭的，他们中午吃饭后，就拿着小纸皮箱子，就去交钱，当然可以分期交款，一年之中付清就可以了，每次交一部分。

　　广州有很多的亲戚在香港，国内的亲戚购买房屋是大的事情，他们很乐意帮助的，对于香港来说，几万元相对来说还不是很大的资金，很多的香港的亲戚都是愿意帮助的，无论是借还是帮助一下都可以帮助内地的亲戚，很多人没有房屋分配，就做一点小生意赚钱购买房屋。 购买了房屋后就解决了大的问题，例如小孩子结婚等事情，商品房政策是很好的政策，我认为是没有怨言的。

　　我自己不是其中一员，但是设身处地的为他们着想，这些人是没有完全单位可以依靠分配房屋的，不象国家的干部，等了三、五年总会有一套房屋分配的。好的企业也会有能力建设住房分配给员工的，改革开放后有了住房推向市场，满足了这部分人的需求。广州80%—90%是有香港亲戚的，他们愿意拿资金给自己的亲戚，例如兄弟、姐妹购买房屋的，帮助广东的亲戚购买房屋。

　　八十年代后的改革开放，从住房由国家统包统揽改为国家分配到推向市场，由专业的开发企业建设商品房，当时购买房屋的人都是先富裕起来的人，到了九十年代商品房完全的推向市场，部分效益不好的企业因为无资金建设住房就筹集资金向开发商购买部分住房分配给员工。

　　【主持人】：1978年广州筹建第一个商品房住宅小区东湖新村，您知道当时的一些情况吗？

　　【蔡穗声】：我不是筹建单位的人，但是我知道1979年广州引进外资住宅建设指挥部，这是东湖新村的前身，当时东湖新村的房屋比较破旧了，政府对旧房危房进行维修，保证居民的安全，太破烂的要拆除重建，建国后政府不断的做这项工作，但是钱越来越不够用了，因为房屋越来越老化了，就面临这个问题，东湖边上有几百户，具体数字记不清楚了，还是因为资金的问题，文革后百业待兴，当时就跟香港企业合作，香港投资政府不出资金，但是承诺拆除旧房，建设的新房中的1/3是安置原来的拆迁户，1/3给香港企业卖，还有1/3就给东山区外资办公室当做商品房卖，结果东山区引资办公室卖了以后就成了第一桶资金，这个单位又盖了文德路的文化大楼、五羊新城等等，东湖新村不断的扩大，大概在1983、1984年就改名为东华公司，前身就是东山区引进外资指挥部。深圳有一个东湖丽苑，当时也有类似的情况，深圳当地的政府是在1980年大家签订了一个协议，建设房屋后销售，85%是当地政府的，剩下的是给香港企业的，当时大家感觉政府没有出钱，盖了房屋后还有房屋卖，觉得很好，但是香港企业认为土地是白拿的，建设住房后获得利润，这就是最早的市场经济的课。到底深圳还是广州谁是第一，我认为并不是很重要的，这说明我国最早有了商品房开发的模式，也从香港老师那里学习到我们可以这样做，不用政府投资一分钱，老百姓可以改善住房，企业获得资金滚动的发展，这就是当初的开发模式，所以广州和深圳就做起来了，也是广东房地产业界对全国的贡献。

　　【主持人】：您对住房体制改革有很多年的研究，三十年来住房体制一直不断的变化，请您谈一下自己的看法，同时对比香港廉租房制度谈一下看法。

　　【蔡穗声】：第一次房改工作会议是在1988年1月份，到今天已经三十年了，我希望今天接受本次采访可以成为我们对二十年前国务院房改工作会议的纪念，这个会议很重要，是全国启动房改的标志，也明确了房改的目标。1988年之后，我们知道中国经济遇到困难，当时是通货膨胀，1989年是治理整顿，当时是李鹏当总理，当时也是比较困难的，因此房改也出现了停滞，1991年广州的房改是中国大城市中第一个出方案的，对全国的方案都起到了推动作用。

　　一直做下去，跟全国一样，经历了提租，因为碰到困难，因为发补贴是有难度的，后来以售房为主，一直做到1998年3月份，朱总理在政府工作报告中提到，我们要尽快的结束福利分房，以后要实行货币分房，实际上是用了三年的时间，到了2000年元旦，我国全面停止了延续了半个世纪的福利分房实物分配，全部改为货币分房，原有的公房绝大多数出售给职工了。

　　房改的意义是重大的，使得半个世纪实行的住房实物分配福利化转为商品化、社会化、市场化、分配的货币化。

　　商品化是有一个过程的，房改从1978年算起来有30年，如果从1988年算起有20年，经过几次国务院房改工作会议，开始是住房的商品化，住房是一个商品，以前认为住房就是消费品。国家分配给职工住，国家给员工工资维持衣食住行、教育、医疗等，还要提供实物给员工，后来我们认为住房可以成为商品，商品就具有买卖的功能，通过市场实现价值的。以前的住房是国家投资企业建设的，很多的单位有基建处和基建办，所以千家万户搞基建，他们向政府申请土地，施工队购买材料，监督如何建造，竣工完成后验收再分配房屋，每个单位建设房屋的时候，都是没有经验的，等有经验后就没有资金建设住房了，现在专业化的建设房屋是开发企业，他们是社会化的，因为社会化生产的效率是高的，有专门的班子和队伍，成本也会降低的。

　　货币化

　　1998年朱总理提出货币分配不再实行实物分配，有很多的年轻人房改后进入工作单位，赶不上公房分配，除了工资外还有住房补贴，这就是货币分房。

　　市场化

　　我们在2003年国务院“18号文”中明确提到国家住房分配是市场化，整个都由市场机制解决的，住房资源是由市场进行分配的，市场分配资源是现在为止最公平，也是最有效率的分配方式。

　　存在的问题

　　2000年货币分房后，住房由市场机制配置资源，确定方向后，政府的认识出现了一些偏差。表现在政府以为所有的问题都可以由市场解决的，文件没有这样写明，写的还是经济适用房和廉租房。但在实际操作中，2000年之后，各级政府都自觉或者是不自觉的放轻了廉租房和经济适用房的责任，在2002年、2003年、2004年的时候矛盾没有太尖锐，当时的房价不高，2005年之后房价上涨很快，矛盾尖锐了，部分的群众无法靠自己的能力解决住房的问题，并不是所有的单位都有货币分房的，这部分群众租房和买房都是有困难的，政府没有给予住房保障体系的话，这部分人的住房就很困难，这提醒我们市场经济有很多的问题要注意的，反过来看香港和发达国家都有社会保障在其中的，我们的市场资源是需要市场配置的，这个大方向是需要肯定的，同时政府有责任为无法进入住房体系的群体提供适当的居住条件。

　　“适当”的居住条件就是保障其起码生活需求的居住条件，这是以住为主，并不是购买为主。我们的政府在市场经济过程中没有意识到这个问题，现在意识到这个问题了，去年国务院发了24号文，解决城市低收入群体居住困难的文件，该文件已经正视了此问题，政府将此作为责任，加大廉租房的建设同时改善经济适用房的供应，切实解决城市低收入群体的困难，同时也要解决进程农民工的住房问题，这是很大的历史进步。

　　如果又回到房改，补充一点房改因为当时各种原因的局限，只走了一条优惠售房为主的道路推进房改，不是1988年房改会议提出的提租发贴，当时的情况是提高房屋补贴，使价格跟房屋的价格适合，从而使房屋市场化，起到了很大的作用和积极的意义，这一点要充分的肯定，同时也有负面的作用。负面的作用在于，过多的鼓励靠买房解决社会问题，也提出了一些宣传口号，例如租房不如买房。也出现了中国老太太和美国老太太对话的故事，后来还有一些不太正确的口头，什么小康不小康，关键看住房。

　　1998年我们遇到金融风暴后经济上有困难，通过提高内需度过难关，内需就是汽车和住房，鼓励群众多购买房屋，小康不小康关键看住房，这些口号的提出有负面性。

　　负面在哪里，就变成了我们对住房问题的解决，使得老百姓尤其是年轻人，因为这些人是最需要住房的，因为他们要结婚，他们的经济能力又不强，太集中于购买房屋，而且还是购买新的房屋，又希望一步到位，购买到大的房屋，考虑到所谓多少年都不用搬的房屋。

　　也要体现小康的标准，例如我购买的大房屋就是小康，你没有能力就不是小康，这是攀比的状态，就造成了消费结构的不合理。因为全世界市场经济的国家和社会，例如香港和澳门都是经济社会实体，都不是唯一的或者是购买大面积的住房，一般住房自有率通常是在50%—60%，达到70%的也不多，我国房改后，住房自有率达到了80%多，接近90%，可以说城市居民中有90%的人是拥有自己的住房，只有10%是租赁房屋，这样的结构是不合理的。

　　我们的收入水平是不高的，跟美国、英国、香港、澳门相比都是低于他们的，低收入的水平消费结构又是买房为主，90%的人都拥有住房，所有结婚的年轻人都想拥有住房，这说明你的消费结构是不合理的，只有两个办法，一个是大幅度的降低房价，要不大幅度的提高工资水平，两个都是有难度的。大幅度降低房价，意味着更多的消费住房，我国的国情是不允许的，我国的资源是紧缺的，刚才说广东人均30平方米的建筑面积已经大大超过了香港的居住水平，香港人居住在100平方米的房子就是豪宅，香港的白领做到中年人也不是所有人都可以买得起100平方米的豪宅，我认识很多香港的白领，例如大学教授或者是副教授现在是四、五十岁的人，不是年轻人，家里有二、三个小孩，有一些还是租房屋，即使买房也是刚刚买下的。

　　我们指望年轻人结婚就购买大房屋或者是100平方米的房屋，这个要求在全世界任何的国家来看都是不合理的，大幅度的降低房价意味着更多的房屋被消耗，我国没有这么多的资源给大家消耗，还是要提倡节省资源住小户型。因此，房价就是制约因素，我们知道便宜的产品很多人消费，贵的就少消费，因此房价大幅度的下降是不现实的，但是有下调的空间，不是不能下降，指望大幅度的下降，满足更多群众需求，这明显不符合中国国情和市场经济发展的规律。

　　大幅度提高收入行不行，我们当然希望了，这是皆大欢喜的，这也是有规律的，不可能每年都提高20%的工资收入，现在每年提高6%—8%，如果连续提高也是不错的，我们希望工资待遇提高的快一点，但这是需要过程的。因此我们要检讨现在的消费结构，是如何形成的，中国人习惯拥有自己的住房，这是中国千年的文化传统，我认为这种传统也就是十几年而已，我自己的父母，在广州生活了半个世纪，我现在工作了几十年，拥有自己的房屋也就是很短的时间。我从小孩到青年都是跟父母一起租房屋居住，而且还是向私人单位租赁，居住了几十年，而且非常的破旧，我出来工作后，很长时间也是租赁房屋，租赁的是单位的房屋，后来房改后分到住房，也就是十几年的的历史，我想在座很多人的父母跟我的经历是差不多的。

　　我们再看一下香港的情况，很多人都是在租赁房屋，新加坡就不同了，新加坡有政策，很多人拥有住房，但是他们的国情是不同的，他们是五十年代独立的新国家，李光耀为了政治上的需求，推出了新加坡的房屋政策，但是租房是解决居住需求的重要途径，尤其是对于收入不高的群体，租房是解决住房的主要途径。

　　房改优惠住房有一种后遗症，影响到了消费结构，如果整个社会没有及时扭转过来，会有很多的不利因素影响到的消费结构会。首先会影响到产业结构，是否可以不断的消耗和建设房屋，恐怕就要影响到国家的资源和产业结构。

　　住房是否达到小康，理解是不同的，一个人的生活和家庭生活是多方面的，居住是一个方面，还有很多的方面，例如营养结构、医疗水平、受教育的水平、旅游、意识等等都是生活质量的各个方面，居住是其中重要的内容，不能为了居住牺牲其他的生活，住的很大、很豪华，但是不敢跟朋友吃饭，也没有医疗保障，那么你的生活结构就不是小康水平，只不过是住了一个大的房屋，所以小康的指标要兼顾到各个方面。

　　例如我刚才说到香港的例子，夫妻俩只是愿意购买二、三十平方米的小房屋，留了很多的资金用于学习、工作和其他方面的消费，不能只是关心住房问题，这只是其中一个方面。

　　【主持人】：房屋是否会成为富人购买的产品，租房也需要足够的房源？

　　【蔡穗声】：低收入群体要有廉租房保障这是政府的责任，以往的消费结构是开发企业不提供租赁，只提供买卖，这种方式是否要转变，有些企业是否会提供房屋租赁，因为租赁也是一种生意，房屋贷款后收租金也是长线经营，现在很多的开发公司已经改变模式，原来是建设商场销售，现在是转卖为租，关键是政策是否有这样的导向，企业计算后认为不划算，就销售，如果社会和政府意识到这些问题后，政策有支持，例如税收给予支持，从而引导一些企业盖房租赁，就提供了很多的租赁的房源。

　　现在的统计数字显示，广州市房管局万户调查86%的人居民拥有一套以上的住房，怎么样将社会上多一套的住房投放到租赁市场，这方面的资源不能浪费，这样做对社会是没有坏事，是好的事情，增加了住房的供应，增加市场的房源是多渠道的，也不排除政府为了刺激住房，专门的成立租赁的公司，给他们好的政策向市场供应一批住房，首先要有带动作用，整个社会都形成商业模式和投资模式，各个企业都来做，政府这方面的政策支持就减少了，政府就应该引导没有人做或者是亏本的事情，但是前提是社会需要。如果很多人做了，有很多的利益的时候，政府就要退出，政府做的作用就是引导消费。

　　不能看到现在房源少，租金贵，这是政府没有鼓励大家租赁，而且有很多烦琐的程序，要房东保障很多的问题，例如治安的问题，很多是房东无法做到的，而且税和费也是很多的，我认为还要大幅度的降低，甚至税收要优惠贷款给企业和私人，只要租赁市场多了，房源多了，租金就下降了，这样普通群众住房就方便了，不要去挤买房这条路，市场的发展就会健康。

　　房地产市场发展是一个市场体系，不是一件事，而是多层次的，商品房供应、经济适用房、廉租屋等等，要给群众多样化的选择，要根据自己的能力选择合适的房屋。这就需要政府进行调节。

　　【主持人】：住房制度的改革，政府除了要做好低收入人群的保障工作外，您认为是否应该朝着租赁市场引导？

　　【蔡穗声】：住房供应体系是两大块，我们在市场经济的框架下讨论这个问题，不要回到计划经济时代。住房产业政策或者是房地产产业政策是商业化的，而且是丰富的体系，不要认为房地产就是卖房，这是很简单的理解，从开发商卖房到市场上二手房供应，租赁市场等等形成一个体系和链条，这就是房地产行业。

　　开发商卖了房屋后，购买者有多套住房就可以出租或者是出售，形成二手房市场以及租赁市场，房地产市场并不是开发商主导的，因此产业政策需要完善的。

　　另一方面住房政策，需要政府公共财政支持的，属于公权，刚才说的是私权。政府出台了24号文，廉租房、经济适用房政策，今后是否有新的政策，我认为政府也是不断完善的过程，并不是24号文就终结了，这也是需要时间的，例如中等收入问题，都需要时间解决。政府不可能一步到位解决，政府集中经历解决低收入群体的住房问题还有农民工住房问题，我认为需要5—10年解决，政府要投放很多的资源，中等收入应该另外讨论，应该市场经济还是由政府补贴，两者都需要完善和改善的，房地产是一个体系，不是一件事，体系还要不断的丰富，落点在租赁市场不发达，群众不愿意租房，例如租房结婚，好象女朋友就不跟我结婚，这是奇怪的想法。在美国、香港就是很正常的，如果在发达国家不购买房屋就不结婚是奇怪的想法，可租的房屋也是比较少的，例如找来找去没有房源是不行的，国家要调整政策，要鼓励租赁市场。亚洲金融风暴后，我们将住房消费作为拉动经济增长点，小康不小康关键看住房，这些观念都影响了住房消费的思潮，大家的观念就是购买房屋就是要一手房屋，而且要大面积，这种观念是错误的，跟房改的初衷和改革开放都不同。

　　每个政策都是跟中国经济体制改革一脉相承的，跟党中央提出的要建立市场经济体系是相同的，不要让开发商卖房就将住房体系建立起来，这只是一个方面，包括二手房买卖和租赁市场，今后的发展来看二手房的比例会越来越大，香港的市场就证明二手房的比例很大。

　　不要认为是炒作二手房，我举一个大家明白的例子，例如一个干部家庭，早几年分了房改房，居住的不错，现在房改了十几年，这个家庭也积累了很多的收入，而且也有公积金，公积金存了十几年，也有七、八万元，他对居住的情况不满意了，希望改善居住的条件。想购买开发商的商品房，而且首期也够了，他就将商品房卖掉了，可能卖了几十万元，再加上三、四十万元购买新的住房，因此买房和卖房的过程是不断淘汰更新的过程。

　　有一个老板说，现在赚了一些钱。他想卖掉自己的120平方米的房屋，购买一套140多平方米的住房或者是购买别墅。有一个干部卖了房改房想购买120平方米的住房，还有一个年轻人卖掉祖先留下的30平方米的小房间，购买70多平方米的房改房，一个老板购买别墅后面引起一连串的买卖行为，此过程是梯度消费的原理，每个人经过不同的时期改变消费需求，而且收入水平也不断的改变，到了六、七十岁的时候，小孩子自己独立生活了，西方叫做空巢家庭，就剩下两个老人的家庭。两个老人家不需要这么大的房间，而且还要打扫卫生，需要一厅两房就可以了，从郊外居住的大房屋搬到市中心，找到医疗和生活配套设施完善的区域居住，一辈子都需要几次住房消费，因此西方国家的二手房超过一手房原因就在这里。也有炒作的原因，但是比例不多，更多的是更替的行为，因此二手房的买卖和租赁市场是房地产体系非常重要的一部分，现在呼吁鼓励二手房，政府还要做大量的工作，税费减少、手续简化，贷款的优惠，这样做的好处是，好象少出一点税，但是大大减轻了解困的难度，很多人自己租房屋了，租金从1000元下降到800元，就自己租赁住房了，不找政府了，也就是申请低息贷款，政府减少了廉租房的建设，也是好的事情，政府不要所有事情都自己解决，还是要市场化的道路，要向市场体系的国家和社会学习，让整个社会都行动起来，都承担责任，所以希望群众有梯度消费理论，合理的消费，还要有健康的消费理念，不要认为没有大房屋女朋友就跟我吹了，如果这样想的话就没有办法了。

　　【主持人】：感觉我今天被会长洗脑了，我作为记者习惯于普通市民的角度考虑，当时想到换房屋是比较麻烦的，最好是一步到位的，从国家的大局考虑，跟我们之前考虑的角度是不同的，我现在已经被您说服了。

　　【蔡穗声】：改革开放三十年，整个的国家走向了市场化，市场经济体系也建立起来，房地产市场也是这样发展起来的，对此认识还是有一个过程，八十年代开发商建设的房屋已经是商品了，这是需要买卖的，因为之前是国家和企业分配的。九十年代出现了房地产的热潮，邓小平南巡后发生了重大的意义，一方面是坚持改革开放，进一步的推动改革开放，进一步的推动市场经济。当时邓小平有重要和精辟的演讲，当年是争议姓社姓资的问题，邓小平说要坚决的走市场经济的道路，发展就是硬道理，邓小平南巡就是这几个重要的道理，坚持改革开放，坚持市场经济，我认为邓小平真的是英明和伟大，到了今天还有指导意义。

　　虽然此后房地产出现了高潮和低潮，我认为房地产不单是商品化，而且土地也是有价值的，1992年很多人圈地和买卖土地，提高地价导致房价提高，炒买炒卖，我们是反对的，从而使全国人民对房地产的认识又进一步的提高，不但认为房屋是有价值的，土地也是有价值的，会带来房地产的升值和保值，也会带来城市财政的收入，政府以土地为第二财政，政府用第二财政解决城市财政不足，这是认识上的飞跃。

　　2000年之后又出现了新的认识，这几年大家的认识又深刻了一步，大家认为房地产是资产，不单是房屋那么简单，也不是商品那么简单，现在看很多杯子、手表、饮料、电脑都是商品，但是作为资产有更重要的意义，尤其是资源性的资产是保值增值的。

　　现在党中央十七大报告中胡总书记讲到，要多种途径积极的给更多的群众增加财产性收入。党的责任是让更多的群众拥有财产性收入，以前我们是拿工资和奖金，现在的情况是财产性的收入鼓励群众，才可以缩小贫困差别，财产性收入最大的，最普遍的使用就是股票和房产。大部分的群众不可能开工厂和投资工厂，这是不可能的，但是可以购买股票，股票升值后就跟着升值了。

　　第二个就是购买房屋。房屋可以出租，房屋出租是合法的，而且是受鼓励的行为，有人拿房屋出租，才会让更多的人居住房屋的，不可能所有的问题都由政府解决，所以我们对房地产的认识又深化了一步，房地产从八十年代、九十年代甚至新世纪，我们对房地产的认识过程是深化的过程，而且是越来越跟党中央提出的建立社会主义市场经济体系越来越合拍的过程，乐队不能走回头路，这是我的认识。

　　【主持人】：因为时间的关系，不打扰会长更多的时间，今天非常感谢蔡会长为我们回顾了全国乃至广东住房体制的改革，谢谢蔡会长做客焦点。

　　【蔡穗声】：谢谢。

　　【主持人】：本期访谈到此结束，谢谢各位网友的参与，下期我们再见。