90㎡商品房价判断楼市走向

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　　□本刊评论员

　　日前，国家发改委和国家统计局联合发布的最新调查数据显示，2月份，广州新建住房、二手住房及“90平方米（包括90平方米以下）住房价格”指数环比首次出现同时下降。

　　对市场来说，降价是主流，像新建住房价格指数，已连续3个月环比出现下跌。但环比出现下跌的“90平方米住房价格”指数，最应该引起关注，无论消费者也好，开发商也好，要想从价格的走势中判断房价何时跌停，该数据无疑最有指标意义。

　　之所以有此一说，一方面是因为现在房价下降，主要是去年很多大户型单位上涨过快的后果，属于暴涨后的调整，并不完全是市场真正供求关系的反映。

　　另一方面，还和广州目前及将来的市场格局、产品结构变化密切相关。

　　现在一手住宅市场上的投资者越来越少，支撑起成交的，大部分是刚性需求的首次置业者，而该部分买家的经济实力多数只能选择90平方米以下的中小单位，使得去年底以来出现“一手住宅成交套数减少，但面积下滑更厉害”的现象。在价格没有站稳、成交继续下降的情况下，投资者不会轻易再入市，所以在未来一段时间，开发商要把楼卖出去，还得指望首次置业者。只有90平方米以下单位的价格降到能吸引首次置业者大量入市，才能促使成交量回升，而只有成交量回升，整体房价才有可能站稳，进而吸引到包括投资者在内的更多买家入场，房价才有可能止跌反弹。

　　此外，宏观调控两年多时间以来，一手住宅产品结构的变化，终于在今年有明显体现。今年全年，广州90平方米以下单位的供应面积预计可占到50%左右，比前两年的26%左右有大幅提升。而在今后，90平方米以下单位的比重还将继续上升，比重的大幅增加，自然对房价的走势更有决定性作用。

　　市场真正大量增加的需求是90平方米以下产品，市场大幅增加的供应同样如此。可以说，中小户型的供求关系，今年将替换大户型成为房地产市场真实的供求关系。所以，现在及未来真正决定房价走势的，就是“90平方米住房价格”；要看房价何时跌停，就看“90平方米住房价格”何时跌停。

　　总之，“90平方米住房价格”指标，将是判断楼市走向的最敏感指标。