集体抛售或导致房价大跌

近六成被调查者担心集体抛售易导致价格更低,因此部分业主选择暂时转售为租。　　漫画/邝飚

　　3月份，广州二手房市场已经是陷入楼价僵局之后的第6个月份了。在成交量大幅萎缩的背后，买家砍价的态度越来越坚决，而业主的心态也越来越强硬。就如同在股市中，散户们并不愿意割肉平仓一样，业主们都认定自己的房子是最好的，只要能熬过难关，就能等到升值的那一天。于是，越来越多的人选择了转售为租。可是，转售为租真的划算吗？

　　小方打算今年结婚，原本以为隔了几个月楼价降了很多的她，到市场上一问，却发现业主“咬价”咬得很厉害，不但不怎么愿意让步，还放出狠话，了不起就放租，不卖了。小方心里疑惑，为什么业主的心态就这么乐观呢？

　　坚持不降价很少成交

　　根据各大中介行的统计，在节后成交的盘源中，80%以上的比例是降价盘，普遍降幅在10%～20%左右，坚持不降价的盘很少成交。结合成交量大幅下跌的事实，表明大部分业主心态依然非常强硬。

　　对此，满堂红有经纪在自己博客中撰文分析道：“在当前市场上，由于主力卖家为小业主，因此往往非常珍惜自己的物业，经常的情况是，业主到我们店铺里面扮客人找房子，某单位售价50万元，其大概问过情况后，表示回家考虑一下。然后90%的业主都会认为自己那套房子是最好的，装修坐向最好，于是该业主就会给自己的房子定价53万元或更高”。

　　2月租单成交数增加35.5%

　　根据满堂红研究部的数据，2月份平均每天的租单成交数比1月份增加35.5%.在众多个案当中，中小面积物业表现尤为突出，2月份面积≤40平方米的租赁成交比重由1月份的21.5%增加至22.4%，面积在40～60平方米的租赁成交比重也由1月份的22.2%增加至24.9%，海珠、天河是两大成交活跃区域。而搜房网的监测数据表明，从放盘量来看，2月份广州二手房挂牌总量继续减少，环比减少25%.租赁的增加程度与二手房放盘的减少程度大致相合，显示市场上转售为租的现象不少。

　　售还是租要看物业素质

　　不过，专家指出，尽管从传统意义上来看，转售为租的方式似乎可以带来稳定的收益，然而按照现在的市场情况而言，并不是所有物业都适合转售为租，业主需要根据物业本身的条件和现在的市场情况具体分析。

　　据了解，在地铁附近、靠近商业中心、拥有稀缺景观等因素的物业，比较吸引租客，而且长远来看，具备一定的升值潜力，因此出租回报率往往较高，此类物业就可以考虑以出租为主。但是，有些物业在可预见的时间内升值潜力有限，租价水平又不高，便应当考虑出售，以防止物业贬值。例如一些老式房改房、周边较吵或有高架、电站等设备、交通或生活配套不足、外来人口过于复杂、周边租赁人群以中低收入为主等等。

　　另外，从长远来看，随着物业楼龄的增加，租金将不断下降，单元的投资回报率也将下降，因此必须注意不能单纯拿现在的投资回报率来计算，否则有可能不划算。

　　对对碰

　　租与售，哪个更划算？

　　举例：价值30万元一房一厅

　　出售

　　方案A：

　　定期整存整取三年。存款利率为5.40%，存款利息为48600元，利息税为2430元，因此实际所得为46170元。

　　方案B：

　　投资证券市场。从去年10月16日上证综指见顶6124.04点以来，股市已调整5个多月，幅度则已超过40%.统计显示，今年以来，大部分股票型基金均已跌破面值。

　　方案C：

　　购买书画古董。据雅昌艺术网消息，最近两年国际拍卖市场上中国元素最为火爆，单件艺术品的拍卖价格动辄创下新高，以中国艺术品为主题的拍卖会的成交率也节节上升。

　　出租

　　方案A：

　　在天河北等地段较好的单位，租金可达到1800元/月，每年租金收入为21600元，扣除出租登记备案费80元、出租所得纳税1728元，实际所得为19792元。

　　方案B：

　　在一般地段，租金水平为1200元/月，每年租金收入为14400元，扣除备案登记费80元，出租所得纳税1152元，实际所得为13168元。

　　方案C：

　　在白云、番禺、黄埔等较偏远地区，租金水平为800元或以下，每年租金收入为9600元，扣除备案登记费80元，出租所得纳税384元，实际所得为9136元。

　　声音

　　“月租逾6000收入超稳定”

　　Andy（某财大毕业生）：

　　得益于财经专业毕业的优势，Andy很早就懂得了“财产性收入”在生活中的重要性。“其实很简单，每个人都想要一份既轻松又赚钱的工作，但实际上这样的工作并不存在，那就只能通过投资来实现。”

　　在还没有毕业的时候，Andy就鼓动老爸出资帮自己买了一套房子，随后Andy又用这套房子抵押去买了另一套房子，四年下来，Andy总共有了四套自己的房子，平均一年一套。而这四套房子统统拿来出租，Andy自己则跟父母一起住。就这样，四套房子每个月可为Andy带来6000多元的收入，加上楼价升值所带来的“溢价”，毕业4年什么工作都没找的Andy身家已超过百万元。

　　谈到未来，Andy坚定地说：“只要租金不发生大的变化，我就继续放租。即使不计算回报率，相当于每个月有一份稳定收入。”

　　“暂时放租度过僵局”

　　李姨（家庭妇女）：

　　李姨很关心投资，每日赋闲在家，除了跟朋友们打打牌、聊聊天，也经常会去看看楼，几年下来有了不少物业。对于当前的楼市局势，李姨坦言很迷茫：“看不大清楚，不像前几年，买哪里都升。现在大家都在僵持，有说升有说降的，不知道听哪个好。”所以，李姨决定干脆放租，以度过目前的僵局。

　　“看看形势，如果回升，现在卖就太亏了，万一过了几个月楼价继续降，那至少可以收几个月租金，稍稍弥补一些。”李姨表示，反正前几年已经赚了大头，所以去年10月到现在的这点降幅并不算什么，其对楼市充满了信心。

　　业界观点

　　长租回报不高，市场回暖应出售

　　满堂红研究部经理周峰认为，租还是售，必须分情况来讨论。广交会前后，是租赁旺期，如果能在广交会期间进行短租，就能在未出售之前博个差价，取得较高的回报率。但如果短租不成功，长租的租金涨速跟不上房价涨速，相当于房屋的附加值反而降低了。

　　周峰指出，今年的楼市将是一个振荡市，会有升有跌，对于小业主来说并不好把握，所以不妨继续观望和等待。但短租房虽是广交会期间的“宠物”，却有很强的“地域性”。

　　而从大环境分析，一手新盘供应萎缩，将使前几年租赁市场供过于求的局面得到改善。但由于目前宏观经济面临调整期，需求也可能同步减少，预计整体将从供过于求缓慢变为供求平衡，租金略有上涨，但不会大幅上扬。

　　从长期来看，长租的投资回报率并不高，对于那些想转售为租来熬过“寒冬”的业主来说，等市场回暖后仍然应当考虑出售。

　　网络调查

　　转售为租乃暂时过渡

　　网络调查的结果显示，在买卖双方的持续僵持下，近四成的业主将会选择转售为租。而影响业主选择的因素主要在于：未来楼价以及担心时机问题。

　　在调查中，逾四成业主表示，目前楼市已经如同股市一般，进入了下降通道，未来恐怕仍然会有进一步调整的空间，现在不卖恐怕以后更难卖。更有近六成的业主表示，如果大家集体抛售，只会导致价格更低。与此类似的是，业主们普遍意识到，当前的租金回报率较低，转售为租不过是借以过渡的短期手段。