万科促销动了谁的"奶酪"

　　上周广州楼市出现两个销售火爆的场面：

　　一个是万科金色荔苑均价13800元/平米开盘，260多套单位三小时售罄，总额近4亿；而且该盘是在五星级的中国大酒店开售，效果反比现场发售还好。广州日报的楼评认为, 万科低价卖楼别以为是做了亏本生意，实际上开发商还是赚得盘满钵满。而上一次万科金色康苑低价促销，令周边楼盘有不同程度的降价，这一次老城区看来又是要被万科“害”得去降价了。

　　另一个是中海金沙湾触底价单位引发购买热潮，买楼像买菜一样的场景再现，当日成交290套、金额2.4亿。广州日报楼评认为，中海金沙湾买家中虽然绝大多数还是改善型的自住买家，但其中也有重新兴起投资念头的买家，说明只要价格够笋，投资买家也会入场。

　　南方都市报上周五的地产评论题目是“万科再掀冲击波，房企三大分化已成”，认为万科金色荔苑开盘售罄，使得楼市分化成新的格局：房企分化第一类：现金为王，当属万科、碧桂园；第二类：销售为王，如雅居乐、恒大；第三类：品质为王，如保利、星河湾；在平淡中如何求存，值得房企思考。

　　信息时报家周刊专题报道的题目是“价格决定淡市不淡”，认为降价盘淡市销售不淡，尤其是中海金沙湾和万科金色荔苑的销售；专家预计五一楼市成交量有望增加，十一成交量将完全恢复，下半年楼价可能微升。

　　对万科率先低价促销的举措，业界看法不一，总的来说是褒少贬多。从表面上看，似乎万科的行为是“动了别人的奶酪”。因为，如果万科不率先降低价位促销，广州房价尤其是万科周边楼盘就不会被“害”得跟随降价。但其实，万科只是顺应和把握了市场先机，适时适当地进行价格策略的调整，使得市场的有效需求被有效地导引。就好像在开发商构筑的价格壁垒和堤坝上开了一个缺口，使有限的水源全都汇集过来；而一旦壁垒全面打开，即使用同样的手法也难再奏效。

　　对目前的市场困境，有专家提出只要减少供应量，放缓工程进度，今年商品房月供应量控制在50万平方米，楼市回暖的效益马上就会显现。不过，这种方法理论上讲行得通，而实际上却难以操作和实施，因为这种方法只适于计划经济管理的模式或高度垄断的市场，而很难适宜目前广州房地产的市场状况。

　　比如说，50万平方米让谁卖不让谁卖如何确定和由谁确定？卖什么价又如何确定和由谁来确定？因为，象万科这样的促销行为，其实是并没有违反市场的原则。换言之，万科并没有“动别人的奶酪”，只是“动自己的奶酪”而已，按市场法则是无法追究其任何责任的，既未违规又未违法。

　　看来要想使得楼市适当回暖，还要想一些其他行之有效的办法才行。

　　2008年3月17日 韩世同