广州16%限价房变身豪宅？

　　限价房自推出之初就在不断发展、不断改进和不断进步。不管政府说其重在调控、不在保障也好，说其旨在解决夹心阶层的住房问题，不会是阶段性的历史产物也好，限价房都是一项社会工程、民生工程。但这样一项工程似乎也像经济适用房一样出现了不少权力寻租和不公平的现象，广州限价房是否变味了？

　　变味1

　　28万m2限价房变商品房

　　记者日前调查发现，目前广州10个限价房项目、178万平方米的总建筑面积中，有28万平方米90平方米以上的大户型单位，甚至包括复式和类别墅豪宅，所占比例达到16％。而这些豪宅单位将可以通过补地价来转换成没有价格限制、没有销售对象限制的商品房。据调查，在广州最先推出的7个“双竞双限”限价地块中，都有10％－30％的上述的可转换的“限价房”。权威部门的解释是面积超标的单位不符合《广州市限价商品住宅销售管理办法》（下称《办法》）规定，因此通过补地价把其释放为商品房。

　　针对此，不少市民提出疑问，既然出现冲突，那为什么不是把限价房项目中的大户型改为90平方米以下的小户型单位，而是让发展商通过补地价来建豪华大户型、建低密度住宅呢？

　　100％限价盘竟有非限价房

　　去年年底，全国各地记者对首个推出的项目进行实地采访时，不由得都为项目处于一线临江的位置而倍感其地段的优越。稍微有点房地产常识的人都知道，拥有稀缺江景资源单位的身价远比非江景单位高。以至于在楼盘现场，对于江景单位的售价引发了记者的争论。在土地竞投现场有人情不自禁地感叹：“要是6500元/平方米能买到如此的江景单位那实在是美事一桩。”但也有记者马上提出异议：“4栋江景单位建的是地块中不受‘90/70’限制的20％大户型单位，不见得就卖6500元/平方米。”于是大家找来项目的销售负责人问个清楚，到底江景单位是不是6500元/平方米，但得到的回答却是4栋江景单位是公司下一步的销售计划，目前无可奉告。这是在全国首个限价房接受网上申请，发生在售楼部的真实一幕。最后，本报记者翻查金沙洲四大限价地的《土地出让合同》，当中注明所有住宅都必须100％限房价。

　　但是，上月底，政府新闻发布会回应该问题时，房管部门表示，由于《办法》规定限价房户型将严格限制在套型建设面积90平方米以下，《办法》出台后，建筑面积90平方米以上的商品住房不符合《办法》对限价房户型结构的要求，将通过签订土地出让补充合同、全额补缴地价的办法加以解决。

　　因此，只要发展商补缴地价之后，金沙洲限价房项目中的江景单位就是不限价的，科学城限价房项目中可以有低密度住宅，这些显然与限价房不相符的因素就都可以与限价房共存了。

　　限价房被“揩油”？

　　关注限价房的市民都会发现，限价房项目在推出之初明确规定了地块中每个单位的最高限价，如金沙洲B3736F01地块，总建筑面积161518平方米，容积率为2，套型面积90平方米以下住房占80%以上，小区绿化率达35%，每套最高单价不超过6500元/平方米。科学城KXC-H3地块，住宅总套数1900套，90％以上单位为90平方米以下小户型，每套单位最高限价不超过4000元/平方米等。政府通过补地价的方式让限价房中的非限价单位合法化，但其实是限价地推出在前，《办法》实施在后。

　　业内人士指出，政府部门此举是因为全国限价地在推出之初也没有限定销售对象等其他限制，后来发展商也得接受拿地时没有事先说明要限销售对象的事，所以要“兼顾公平”让限价房开发商通过一批非限价房来补回利润。开发商们按照这“倾斜”政策，进一步扩大限价房项目的利润空间，出现了系列不公平的现象。如金沙洲临江限价房项目江景只由项目4栋不限价的商品房独享；科学城限价房项目，总建只占20％的低密度住宅，却占用了整个项目30％土地。有业界人士指出，正是政府部门这种“兼顾公平”的做法，让发展商有了牺牲限价房利益为项目内的商品房牟取更高利润的空子可钻。

　　变味2

　　广州最大限价房是单位豪华“自建房”？

　　2006年11月，广州首次举行限户型、限房价土地出让，一块位于花都区新华镇风神大道北的住宅用地最终以2800元/平方米的房价被广州风神汽车房地产开发有限公司竞得。该地块创造了当时也是至今广州限价房的几项纪录：限价房项目总面积最大（用地面积25万多平方米、建筑面积38万多平方米），售价最低并成为首个限定销售对象的项目，东风日产乘用车公司员工优先购买。然而记者在调查中发现，此限价房项目被定名风神公社，目前设计的大户型单位高达4成，并且还包括部分复式、类别墅等低密度住宅，定价最低的一个限价房项目，如今可能成为“史上最豪华”的限价房项目。

　　限价房或变单位“福利房”

　　记者在采访中了解到，土地出让时规定90平方米以下户型占70％的花都限价房项目，按照目前的规划，项目A、B两区中90平方米以下单位为2704套，90平方米以上的单位则为660套，大户型单位占了六成。另外，项目内设计除了洋房单位外，还设计有独立别墅和联排别墅，而C区则还设计有酒店式公寓。“这样的限价房不是等同于单位的豪华自建房吗？”有市民提出抗议。

　　卖地政策有倾斜？

　　据悉，在该限价房地块土地竞投时就出现了一个小插曲：当时参加该地块竞价的有两家公司，广州风神汽车房地产开发有限公司只报价2800元/平方米，而另一家公司越秀城建却报价6000元/平方米。对此城建相关负责人表示，花都区这块地位于现代化工业区，市场前景好，而目前该地段房价已经达到4000多元/平方米，预计两年后最高限6000元/平方米是合理的。按照限价房的竞价规则，最高报价以及明显偏离市场价格的报价将被剔除，在所剩报价中取平均价格为最高售价。但最终结果显示，该地块房屋最高售价被限定在2800元/平方米。报价6000元/平方米的越秀城建最终败给报价2800元/平方米的风神汽车公司。

　　有业内人士猜测，土地竞投的“游戏规则”可能就已经有意倾斜，否则，风神汽车公司员工就要用6000元/平方米价格来买房了。

　　是否单位"自建房"的争论

　　正方：重点企业有政策倾斜无可厚非市国土房管局新闻发言人称，该项目在公开出让时规定风神汽车公司的员工有优先购买权，主要原因：一是该用地土地使用权原本属于风神公司享有，规划用途也原本是为该企业工业生产配套建设的员工居住生活用地。2006年，为严格控制企业自建员工住房，同时兼顾考虑该公司员工的居住需要，经平等协商，风神公司自愿将该地块土地使用权交还政府用作限价房用地公开出让。二是花都风神汽车项目是我省和我市的重点发展产业项目，对于引导我市产业结构优化、提升城市综合竞争力、带动就业和提高居民收入、促进经济社会发展有着积极意义。

　　反方：限价房不应该单位独享

　　广州市社会科学院科研究人员指出，限价房是政府通过牺牲土地出让收入来满足中等收入群体的特殊商品房，这种做法有变相单位自建房的嫌疑，不利于商品房市场的发展，政府应尽量少搞这种特殊。

　　变味3

　　月收入两万元也能申请限价房

　　林先生申请了科学城的限价房。消息一传开，林先生的朋友们都大呼“不可能”。“他们夫妻收入都不少啦！加起来应该都有两万元左右，为什么能申请限价房呢？”

　　林先生和妻子都是地道的广州人，双方父母都有房产。现在二人住在林先生父母名下的房子里。虽然是老城区，可周边设施齐备、交通方便，林先生觉得也没什么不好的，所以对于自己置业并不是很着急，一直抱着边等边看的态度。

　　在广告界工作的林先生并不是没有购房的能力，他个人月收入在万元以上，妻子的收入略少一点，也能达到六七千。要搁在几年前，两人供一套三居室的房子不在话下，可到了2007年，情况开始有了一些变化。“房价涨得太快，而且太高。我们也会担心，这个时候入市会不会房价回落，房子贬值。”林先生说。

　　2007年底，随着限价房的“出世”时间越来越近，林先生的目光也放在了限价房上。恰好，林先生在2007年刚好辞职，成为了暂时的无收入人群，却因此符合了申请限价房家庭年收入20万元以下的要求……

　　就这样，家庭年收入低、夫妻双方都是本地户口、没有住房……综合种种条件，月收入近两万元的林先生夫妇不仅顺利地通过限价房申购的审核，而且排名还十分靠前。

　　家庭年收入如何判定？如何核实？成为众多市民质疑限价房会否产生新一轮不公平的最大原因。“有些有钱人家的子女，她可能个人月收入只有两千，甚至没有，可家里豪宅一栋，也没有生存压力，这样的人是不是也可以申请限价房？如果这样的情况都可以申请，那实际上不正是损害了真正需要限价房的那部分人的利益？”市民曹小姐如是表示。

　　另一方面，林先生告诉记者，自己虽然已经申请到了资格，但对限价房的兴趣不大。“受的限制太多了，比如说不能出租、不能转手，无论是租还是售都要补差价。”但即便是这样林先生也没有完全放弃限价房，“反正只是排号，不买也没有关系，现在很多政策也在变化，到时候再看吧！”

　　特别关注

　　7限价盘有非限价房

　　记者调查发现，广州10个限价房楼盘中7个都有非限价房单位。其中，2006年和2007年初出让的7宗限价房地块按照“国十五条”“90/70”的规定对户型结构进行了限制，未全部规定在90平方米以下，其中限制建筑面积90平方米以下住房比重为70％的项目1个、80％的4个，90％的2个。而仅有去年下半年出让的3宗限价房用地户型结构100％控制在90平方米以下。