抄底广州楼市只剩7个月时间？楼市10月或复原

　　(据信息时报)受去年“9·27”房贷新政影响，广州楼市从去年底开始成交量日益萎缩，楼价持续回落，很多市民担心未来楼市能否回暖这一问题。日前，时报记者在上周六、日开盘的中海金沙湾、万科金色荔苑发现，现场销售非常火爆。多名业界专家认为，今年上半年个别降价盘仍受市场追捧，并预计五一成交量有所回升。另据广州市房地产协会发布的《2007年广州商品住宅市场运行概况暨2008年广州楼市形势分析》预计，今年广州楼价将呈现平稳中有微升的态势。

　　降价盘淡市销售不淡

　　上周末，记者踩盘发现，分别于上周六、日开盘的中海金沙湾、万科金色荔苑销售现场非常火爆。其中，中海金沙湾销售均价仅7100元／平方米，当日销售近九成，销售额达2.4亿。中海相关负责人表示，这次定价完全从市场出发，由于迎合了市场，销售结果也在预料之中。

　　据悉，万科金色荔苑对外宣称均价为13800元/平方米。销售当日，A栋一层6套单位中近四套单价在13000元／平方米以下，B栋一层3套单位，单价都在13800元／平方米以下。万科相关人员透露，截止至12点半，264套单位全部售罄，成交额高达4亿元。

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，金沙湾和金色荔苑在淡市中受追捧，最主要的原因两者在价格上有了明显的让步，接近买家的心理价位。因此销售火爆也属正常。

　　除此之外，雅居乐1月推出的30套一口价单位被轰抢；锦绣香江山水华府2期1月26日以9000~15000元/平方米出售，并涵括3000元/平米左右的装修，买家认为远远低于心理预期，当日成交额超过3亿元；差不多同时，碧桂园推出的特惠产品，基本上已悉数售罄。吴定金分析，在淡市中，以低价开盘是促使成交的关键。

　　五一成交量有望增加

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，2008年第一个销售旺季将会在五一前后出现。黎文江分析，进入5月后，“90/70”政策效应将充分显现，再加上开发商迫于推货压力将积聚的产品在五一前后以低价入市，在货量增加价位相对拉低的前提下，将会促使大部分处于观望的买家出手，预计十一，成交量将完全恢复。

　　据经纬地产统计数据显示，今年广州老城区随着君汇世家的开盘，以及美荔心筑、越秀上品轩、三木国际公寓等楼盘持续推货，新盘数量将多达25个，货量也有近10000套左右。除老城区以外的其他区域，新盘新货量也将有大幅度增加。黎文江认为，五一前后广州新盘新货的供应量，将是近年来难得的供应高峰。

　　货量增加能否带动成交量？房地产市场研究专家赵卓文认为，从目前的楼市来看，价格决定成交量。2008年前3月，很多开发商捂新盘以求寻找更好的时机高价放盘，但楼市的持续低迷，开发商自信心受挫，迫于推货压力，五一前后可能会以低价入市，当价格降到市场所能承受的程度，自住者和投资者将会一改观望状态选择入市，从而使成交量上升。

　　针对楼价会不会有大幅下调，中原地产项目部总经理黄韬认为，上半年随着限价房以及中小户型商品房大批入市，成交均价会有所下降，但不会有大幅下调，个别区域的楼价依然坚挺，如珠江新城楼价始终保持在2万元/平方米左右。

　　中原地产项目部总经理黄韬：中小户型增均价有望降

　　万科金色荔苑和中海金沙湾销售火爆，最关键的因素是销售价格迎合了市场。中海金沙湾以限价房的价格6500元／平方米起开盘，算是广州商品房中触底的价格。这是开发商“低开高走”的策略，以低价带动短时间的成交量。

　　我认为，成交量如果连续两个月上升，市场可能会复苏。预计4月底5月初，成交量可能会抬升，但价格未必会上升。随着成交量不断增加，开发商推货力度加大，下半年不排除房价有上涨的可能性。但由于去年高端楼盘占九成，今年在中小户型产品增多的前提下，均价可能会拉低。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江：五一是买房的最好时机

　　在当前市场上，仍然存在着强劲的住房刚性需求。有资料显示，1993～2006年，广州户籍人口数以平均每年10万的速度增加，按2006年广州人均居住面积19.44平方米计算，每年新增住宅需求面积光满足新增户籍人口就达194.4万平方米。

　　预测2008年广州楼市将呈现高位、趋稳、放缓的态势，供求将逐渐趋于平衡，结构渐趋合理，价格走向平稳。因此，广州的楼价不可能再有大幅的下降，随着四五月份新盘新货集中上市，五一前后的价格也将达到最合理的区间，是买家入市的最佳时机。

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金：十一成交量将完全恢复

　　捂盘等待时机以高价出售的开发商，在持续低迷的楼市下，迫于出售压力，将会在五一前后推出新盘新货。由于开发商对成交量的需求，以低价开盘销售成为必然。以新盘新货为代表，价格适中，在货量相对充足的前提下，买家将陆续入市，五一成交量有望上升，十一成交量将完全恢复。

　　在成交量增加的带动下，下半年的楼价有望上升。一些楼盘，春节前后一直在推低价单位，随着低价单位陆续售馨，下半年将可能推高价单位，从成交价格来看，也会进一步拉高楼市的价位。

　　下半年楼价平稳中略升

　　本周，广州市房协发布了《2007年广州商品住宅市场运行概况暨2008年广州楼市形势分析》，明确表示今年广州楼市不会大起大落，更不会“雪崩”，下半年楼价将会在平稳中微升。

　　市房协分析，上半年政府推出的限价房使购房者选择空间加大，而从下半年开始，限价房销售将更加完善，房企与购房者之间的博弈将转为双方退让 ，买家将由观望转为入市。据市房协初步预测，2008年广州市中心城区一手住宅均价在9000~15000元/平方米；郊区一手住宅均价将在4000~5500元/平方米。业界人士认为，这与2007年的一手住宅均价相差不大。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，楼市与宏观经济、国家政策等密切相关，大势向好，楼市不会走向低谷。黄韬预测，今年3~4月份楼市可能继续不理想，但五一前后，随着大批新盘新货低价上市或会带动成交量。如果成交量连续两个月上升，市场就会复苏，楼价也会随之而升。

　　房地产市场研究专家赵卓文认为，市场环境较去年有较大的变化，但刚性需求仍然存在，只是在低迷的楼市中，没有如期释放。2008年前3月个别性价比高的楼盘受到追捧，证明楼市能不能回暖，关键还要看近期开发商新推产品在价格上做出了多少让步。

　　广州楼市3月出现反常供货高峰

　　(据金羊网新快报)广州楼市的调整期还在继续，除了大部分楼盘在打折促销外，市场表面看来波澜不大，但3月份开始的新货密集上市已经为今年楼盘竞争拉开战局。大集团快速规模开发的战略、大量前两年新增土地供应的项目陆续上市，都为今年楼市供应量激增、发展商竞争空前激烈埋下伏笔。据合富辉煌最新监测的数据显示，2008年广州市全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米。而经纬地产项目发展及研究部的汇总统计，2008年广州十区的商品住宅供应量约为800万平方米，折合8万套左右，同比大幅增加了20%左右，是6年以来的最大供应量，接近历史供应高峰2002年的供应水平。

　　3月新货开始密集上市

　　由于处于春节后和清明前的“尴尬”期，加上要备足“弹药”准备“五一”黄金周，以往3月份并不是发展商推售新盘的最佳时期，选择3月份推新货的楼盘也很少。但记者发现，今年一进入3月份，各区新货新盘层出不穷，一些储客已久或者以震撼促销价推出的楼盘都选择在3月的第二个周末开盘，像万科金色荔苑、中海金沙湾等，而且按照现场排队的“盛况”看来成交相当不错。据悉，目前已经开放样板房并对当地区域具有指标性作用的楼盘还有珠江新城的保利心语花园二期、越秀区的全新大盘君汇世家、番禺的顺德碧桂园芷兰湾等。

　　3月新货密集上市的热闹程度，丝毫不逊于以往哪个黄金周或黄金月。有发展商负责人就表示，3月份广州新盘新货众多的情况，说明大多发展商看好“五一”和清明前后这个节点，而大多数不愿放弃这个卖楼黄金期的楼盘在今年就选择提前开放或开盘，早一步“抢”到观望多时的买家。中原地产项目总经理黄韬就分析，3月份“反常”地出现这么多新货上市，可能是广州成交量连跌2个月，这几个月成交冷清对发展商造成了不少资金压力，“干等不是办法，就趁着‘五一’前推出来”。

　　大集团纷纷快速开发销售

　　根据目前各大发展商的初步报数，3月份密集推货只是今年大规模推货的“前奏”而已，今年广州总体推货量将比去年大有提高，相应地，各大发展商的竞争将更加激烈。以去年“五一”竞争最为激烈的珠江新城板块为例，日前保利心语花园表示该盘今年推货量超过1000套，占该板块总体供货量的20％。据记者估算，这个总体供货量只是保利的保守数字，因为“五一”前后，除保利心语花园外，该板块的新盘新货就包括汇峰国际公寓、博雅首府、珠江太阳城广场，另外还有在售的中海璟晖华庭、保利108公馆、嘉裕君玥公馆、珠光新城御景等，加上也准备在今年开盘的富力盈丰公寓项目、合景泰富领峰等，预计今年珠江新城的推货量可能不止5000套。

　　单一个珠江新城就可以折射出今年广州楼市竞争的激烈程度。有市场人士分析，今年各大开发商尤其是上市公司，纷纷提出了利于资金周转的开发策略，一改以往通过土地增值取得高利润的开发方式，改由通过高速大规模开发来实现集团增长，这对市场供应量的大幅增加也起到关键性作用。

　　继碧桂园提出“快速开发、快速销售”的发展策略后，万科负责人近日接受采访时强调该集团也是同一发展策略，惊人相似的策略让这两个目前中国最大、而且在广州拥有大量项目的上市公司引起业内极大关注。根据两个集团的报数，碧桂园在2008年全国开发面积达到1600万平方米，而万科也提出今年规划开发1000万平方米住宅，一个公司一年的开发量相当于国内许多一线城市一年的开工量，这无论对发展商的资金运作、营销策划、内部管理等各方面都提出极高要求。

　　营销竞争关键还是看价格

　　除了大集团规模开发战略的影响外，业内人士就指出，按照工期计算，许多在2005年、2006年期间推出的地块项目也会在今年开始陆续具备销售条件，因此2008年是前两年大量供地的土地政策的“兑现”高峰年，新盘新货大量上市也在预料之中。在货多量大的条件下，加上限价房也在大批量上市争夺市场，今年各楼盘的营销竞争在所难免。但黄韬就表示，今年楼市回归理性是主题，楼盘间的营销竞争关键还是在于价钱，看价钱能否符合买家口袋。

　　评论：购房者应该“愿赌服输”

　　(据南方都市报)本轮房价拐点论的重点企业———万科再次推出让利活动，针对部分已购房客户给与优惠的装修服务：万科第五园部分原购房客户只需支付300元/平方米的价格就可以获得1500元/平方米的精装修。尽管这笔买卖看起来非常划算，但奇怪的是客户们却并不领情。其原因就在于，该楼盘最新的房价较之前已经下降了300元/平方米，区区1200元/平方米的装修补偿无法抵补房价下跌的损失。部分已购房客户提出了“万科须补偿房价下跌全部损失”的要求。

　　可谓是“房价下跌，跌出世态众生相”。试想当初房价飙升，购房者沾沾自喜地计算实际或者账面收益之时，从来也没有人愿意拿出一分钱与外人分享。如今畸高的房价刚刚出现些许调整，即开始有人要表达所谓的利益诉求。这固然是人性的弱点使然，但同时也在提醒相关管理部门，房地产调控是一项艰巨的工作，切莫因为众多社会杂音而轻易放下让房价回归理性的历史重任。

　　从投资市场的角度看，房地产和股票并无差异，其价格的涨跌本应是在情理之中。如果说股市期望政策救市尚有些道理，毕竟股市从来没有脱离“政策市”的影子，那么楼市下跌之后，购房者同样期望让他人买单就有悖常理了。

　　一方面，尽管之前的房地产政策调控往往落空，但政府部门至少在调控方向上一直是力图遏制房价大幅飙升的。购房者对此无不知晓，因此房价下跌之后的经济损失显然不应该像股票一样，呼吁政府部门予以关注。另一方面，开发商固然在房价上涨中赚得“盆满钵满”，但是和投资性购房者一样，至少在形式上大家都在遵从同一个商业规律。即便房价下跌了，购房者完全可以依据购房合同中有关退房的条款，做出自己的利益诉求，而开发商通过补偿让利的举动已经符合了基本的道义要求。

　　既然购房者呼吁补偿房价下跌的损失，并不具备任何法律和道义上的理由，那么其背离“愿赌服输”的基本原则，“讨伐”似地提出要求，其目的就只有一个，就是期望通过加大社会群体性波动因素来获得个体利益的满足。

　　事实上，上海在2005年也曾出现过类似的案例。当年下半年由于房价迅速下跌，“水岸蓝桥”、“上海康城”等一些楼盘也出现了集体退房的现象。其中“水岸蓝桥”业主对开发商提起诉讼要求按原价予以退款，最终还获得了胜诉。这一案件当时在上海引起了强烈反应，“不降价等死，降价是找死”的状况令开发商谈降价而色变。随后，上海房价松动的势头明显缓解，更多的开发商选择变明降为暗降，直至次年上海房价又进入新一轮大幅上扬，此轮闹剧始告终结。而据报道，其时相关政府部门也高度关注房价下降的退房风潮，甚至在内部对该问题的“社会风险”完成了调查报告。

　　由此可见，房价下跌之后部分“套牢者”的高声利益诉求，或许从商业利益和社会道义上都理应被忽视。但是这一行为对于未来房地产市场价格走势的影响却不能小觑，一旦相关调控部门因其社会因素的复杂性而踯躅，不排除房地产调控短期内被搁浅的可能性随之产生。对此，相关调控部门理应尽快明确和重申房地产市场调控的基本目标，划清商业利益和政府职责的范畴，让政策调控导向远离利益干扰。