西子湾6500元/㎡ 限的是什么？

　　如果一套限价房建筑面积90平方米，套内面积80平方米，最高限价5500元/平方米，总房价是多少？很简单，大家都会回答总房价为建筑面积×最高限价＝49.5万元。买楼时按建筑面积计价，这似乎是大家买房的定向思维，而之前不管是房地产业界还是媒体，对限价房的计价都是按建筑面积算的。可是笔者了解到，对于商品房的计价，尤其是在签署《商品房买卖合同》时，房管局要求开发商必须按套内面积计价。据建设部说法，限价房目前界定为政策性商品房。作为商品房中一个类别的限价房，如果按套内面积计价与限价，那上述一套限价房总价仅是44万元，两种计算方法相差5.5万元。

　　早年，广州商品房买卖都是按建筑面积计价的，但在2003年开始，广州使用新的《商品房买卖合同》，房管局也要求开发商们按套内面积计价，目的是为了减少实测面积与约定面积差异大的纠纷。但这对于开发商来说都是一回事。因为房价是由开发商定的，开发商按自己开发成本加上利润定出总价，对外公开销售时，基本沿用约定俗成的建筑面积计价；到了签《商品房买卖合同》时，再把总价转换成套内面积计算的单价，当中的操作没有任何问题。可到了限价房的销售，问题却出现了。有限价房买家提出疑问：“为什么限价房销售要按建筑面积计价呢？为什么不按照套内面积计价呢？”笔者查阅了多个限价房地块的《土地出让合同》。有一份《土地出让合同》仅约定“本合同项下土地所建房屋的最高销售价格为 元/平方米（楼面售价），即所建房屋的售价均不得高于 元/平方米。”当中的楼面售价指什么？合同并没有详细说明。另一《土地出让合同》干脆连楼面售价也省略了，仅注明“开发商承诺在本出让地块开发建设的占住房总建筑面积90%的套型建筑面积90平方米以下的商品住宅销售最高价格不得超过人民币 元/平方米。”。而去年正式出台的《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》也没有限价房应按建筑面积计价，还是套内面积计价的相关内容。该办法仅笼统地注明“限价房用地公开出让时应当明确规定户型、最高销售价格、销售对象等限制性要求”。

　　现在，限价房买家完全可以提出沿用目前商品房买卖的做法，按套内面积计价。但是，对于买地开发限价房的开发商来说就成了冤枉事：本来算好成本，按建筑面积计价卖限价房，已经是微利了；如果按套内面积计价，房价低了一大截，如何保本？

　　目前，广州限价房已经开始销售，房价应按何种面积计价的问题也暴露出来。在上周房管局网站举行的《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》“在线交流”中，已经有市民提出了上述问题。房管局对此的回答是：“套型建筑面积是规划部门设定的，实际就是指建筑面积。开发商在出售其它楼盘时用套内面积计价，实际已把分摊的建筑面积计入套内面积价格了。”但此回答并未能让市民满意，政府部门还是应该对限价房定价问题作出正式的回应。