穗房价预测五花八门

　　上周媒体报道广东省房地产行业协会将于3月中旬发布《广东房地产蓝皮书2008》。据《蓝皮书》预测，广州房地产市场 2008年商品住宅供应呈增长趋势，全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米，“90/70”产品供应面积占总量的50%，约有7000套以上限价房上市，对稳定楼价能起到积极的作用；预计2008年楼价可能跌穿2007年下半年的半年价，即约为9936元/m2，以8500元/m2为中轴，呈窄幅波动；预计2008年房价将继续处于调整期，不会出现大涨大跌现象。

　　省房协蓝皮书对广州房价的预测，引起媒体和业界广泛关注上周五广州日报家天下的专题报道的题目是“年线反弹？——此轮楼价回调，在去年均价线开始触底”，认为目前楼市出现“小降不解痒，一降到底！”的现象。在率先触底的楼盘带动下，包括恒大集团在内的一些开发商也相继打出低价广告，再低开高走。

　　该报认为目前业界关于楼价的预言有：

　　猛降轮——认为会回落到去年初7500元/平米水平（中原）；

　　蓝皮论——认为在8500元/平米波动（省房协）；

　　年线论——认为回落到8600年线水平（广州日报）；

　　预测者普遍认为郊区和中低价盘价格波动大，而市区盘和高价盘比较抗跌。

　　羊城晚报的楼市周刊的专题报道标题则是“试水价=保底价？”，认为经过去年不问市场问胆量的随意定价后，如今的定价更让商家心中无底，楼价的底线究竟在哪里？这是近期买家和开发商都关心的问题。

　　该报认为3月份将可能迎来刺刀见红的降价肉搏战，部分开发商仍选择固守，5月或许才真的开始。

　　该报一周热评题目是“均价8500元？未必！”，认为目前全市均价可能已经接近省房协预测的8500元/平米均价水平，做出楼价已经到底的判断仍为期过早。

　　该报认为楼价有可能回落到去年1月均价7140元/平米的水平，这个价位已是颇为合理，也是不少发展商私下所认可的最后底线。

　　而据南方都市报黄金楼市专题调查显示，“四个月来广州楼盘六成降价”，认为中心城区不再只涨不降。该报调查108个楼盘44个跌幅在20%以内，17个跌幅在20%-40%之间，跌幅最大的前十个楼盘跌幅接近30%；业界预判，今年房价有可能全年整体回落。

　　为何对广州房价的预测结果会各不相同，五花八门？不仅读者摸不清头脑，即使业界也会觉得有些迷茫和困惑。我觉得，造成这种现象主要是因为目前并没有一种能准确预测市场变化的方法，也没有什么电脑程序可以做到这点。而大多数人的预测都是凭经验和主观感觉来做判断，当然就会出现各种不同的结果。因为，每个人的观点和角度都有可能不同，得出的判断和预测也就五花八门，当然也都各自有各自的道理。

　　其实，我比较认同巴菲特关于市场预测的观点和看法。他认为市场先生是精神抑郁患者，谁也无法预测和判断它会有什么变化。因为，可能影响市场变化的因素实在是太多了，而且每个因素都可能变化也可能不变化。因此，市场几乎是不可能准确预测的。事实上，如果能对市场作出模糊的、大致的方向性判断，已经是很不错的了。许多人甚至连方向性的判断也会失误，这也是不奇怪的。因为，预测市场就跟到赌场赌大小没有什么两样，输赢和对错的概率永远是50%：50%。

　　不过，我们可以留意到，这次业界和媒体对目前房价走势的预测几乎在方向性上是高度一致的——都认为均价会下降，只是下降的速度、幅度和时段的判断上有所不同，这说明人们对未来楼市的预期已经发生了根本性的转变。

　　我始终认为房价的变化在很大程度上是受人们心理预期影响的。如果人人都认为还要涨，房价就一定会涨；同理，如果人人都认为房价要跌，那房价也必然会跌。至于要跌到哪一个幅度，当然也取决于主流的心理预期。目前对广州房价预期的主流观点是认为今年均价在8500元/平方米左右。

　　不论这种预测是否准确，但如果真的实现，其实对市场是不容乐观的。因为，去年底和今年初广州住宅成交均价是在1万元/平方米左右，如果年中达到均价8500元/平方米的水平，那到年底均价要降到7000元/平方米的水平，才能维持全年均价8500元/平方米的水平。这样一来，广州房价就有可能出现年初与年底相比房价下降30%，应该是属于暴跌了。

　　或许有人认为按上年均价水平预测，会是一个房价比较平稳的结果，殊不知去年的全年均价虽然是在8600元/平方米，但最低和最高月度均价是在7200-11000元/平方米这个幅度。所以如果预测今年年度均价是8500元/平方米左右，月度均价变化幅度也会在7000-10000元/平方米左右。

　　虽然我原先一直主张要防止房价暴跌，但现在看来这好像是不可能的事情了——因为大家都认为房价会跌，而且认为会跌到年度均价8500元/平方米的水平。如果8500元/平方米是年末的底价，而年度均价维持在9000多元/平方米的水平，成交量有所回升，这是比较理想的结果。但这种比较理想的状态，现在似乎有些不太可能实现，而房价大幅下跌估计是难以避免和抗拒的了。不过，其后果和严重性会有多大，目前还无法估量，还是顺其自然吧。

                                                                                                　　韩世同  2008年3月6日