恒大今招股或超碧桂园市值

　　“今年将实行从紧的货币政策”，昨天上午（3月5日）温家宝总理所做的政府工作报告中再次阐明了今年的国家货币政策。对资金有着高要求的房地产企业面临需要多渠道寻求资金的现实，向资本市场需求资金支持成为国内各家房地产企业的最直接和最现实的途径。

　　恒大地产（3333.HK）将于今天（3月6日）全球路演。但恒大地产的初步招股文件并没透露此次募资规模。市场分析恒大此举是针对当前股票市场暴跌所不得已而为之。但根据此前恒大地产此次三大上市保荐人的报告，恒大地产首次公开发售预计20亿股，占总股本的15％。另可超额配售1.5％的股份约3亿股。据香港方面消息恒大地产此次最高募集资金为165.8亿元，招股区间应该在３﹒５至５﹒６元每股，并计划本月28日港股挂牌。无论是何种消息，恒大此次香港上市有望冲击内地房地产企业港股上市最大市值。

　　最大市值

　　恒大地产此次上市保荐人为瑞信、高盛及美林三大金融机构，而瑞信是恰恰是包装奥园上市的联合保荐人之一。据瑞信发表的研究报告显示，恒大估值高达1208亿～1321亿港元；中银国际的估值在912亿～1148亿港元之间；而美林估计，恒大估值应在810亿～1300亿港元，2008年合理市盈率约为10倍～16倍。

　　目前国内香港上市最大市值房地产企业是碧桂园，市值在1100亿左右。而根据三家投行的估值，恒大地产极有可以取代碧桂园成为市值第一。而近期恒大地产方面极其低调，并刻意回避市场第一的说法。但恒大地产董事局主席许家印(许家印博客,许家印新闻,许家印说吧)给公司中层开会时的一份报告显示，“公司一旦上市，将成为国内境外上市市值最大的房地产企业”。

　　融资之路

　　成立于1997年的恒大地产，在进入2006年之后进入了快速扩张的阶段。早在2006年，恒大地产就实现了外资并股的目标。根据恒大地产公开资料显示，2006年，恒大地产在未上市的情况下，融资超过75亿元。

　　2006年年底，恒大成功从美林、淡马锡和德意志银行融资四亿美元，据称此次许家印是以恒大地产8%的股份换得此次融资。2007年，恒大地产和几大知名投行又成功达成了5亿美元的融资计划。据恒大透露，此次恒大上市后，共计融资金额将达到200亿人民币。

　　土地储备

　　从2006年开始的大规模的融资换来的是恒大高速的扩张。初步招股文件披露，该公司目前土地储备的建筑面积为4580万平方米。但焦点房地产网最新获得一份资料显示，恒大当前的土地储备量高达5000万平方米。2007年，恒大土地储备较之2006年增长9倍。

　　文件指出，恒大地产目前在19城市拥有31个房地产项目。但恒大集团网站披露恒大地产在北京、上海、广州等22个核心城市拥有恒大系列项目50余个。恒大一份报告明确指出，恒大的发展就是以良和速度而取胜。而低价的土地储备也逐渐让恒大占地先机，仅以恒大御景半岛为例，该地块2004年恒大付出的低价仅为400元/平方米，但如今该区域地价已经上涨十倍。

　　逆市而上

　　昨天上午（3月5日）港股重挫230.97点，而前日全天下跌465点。“这显然不是一个上市最好的时机”，一位证券公司的分析师告诉焦点房地产网。2008年1月8日，恒大以41亿元拿下绢麻厂地块。此举被业内成为反常规，但业内都知道恒大在为上市作秀。但仅以恒大2007年33亿的销售额来支付41亿元的地价，这是个问题？

　　恒大地产披露，2004年、2005年及2006年三个年度以及截至2007年9月30日止9个月，恒大地产的收入分别为14.434亿、13.22亿、19.833亿以及23.234亿元，同期的净利润分别为7860万、1.855亿、3.255亿以及10.006亿元。

　　据市场了解，此次上市是恒大地产第二次向香港联交所提交上市请求，其第一次提交时间应该在去年的6-7月。而此次上市申请时间为2008年1月。按照港交所所公布的广州房企上市日程，恒大地产并不是2008年港股上市吃“头啖汤”的内地房企，这一切都源于昌盛中国1月23日宣布停止IPO计划。“上市的心情越迫切，可能对资金需求越紧迫”，该名分析师最后表示。