广州二手楼市资讯,满堂红论市,请看满堂红地产网资讯

　首　页 | 二手房 | 租房 | 地图找房 | 楼盘百科全书 | 我要买房我要卖房

登陆

注册满堂红地产网个人空间享受便捷高效的找房功能！

位置：满堂红地产网 > 资讯 > 今日资讯

今日资讯

焦点BLOG 2008-03-06

锦绣香江：半价卖楼之谜

-
锦绣香江实景

　　2008年1月中下旬，那条“锦绣香江全新组团山水华府二期半价发售”的广告短信，不知道有没有击中沉闷楼市中的你，不知道你有没有被撩起好奇心与购买欲望。我可是有朋友被这短信挠得激动得不行，却又被第二天公布的“半价后价格”泼了一脸冷水。

　　“最便宜的8900元，一般的大概是9800元，大户型在10000元以上”——售楼小姐回答的态度几乎是漠然的，也许在此之前她已接了无数个咨询电话了。朋友打了好久也没把电话打进去。第二天，当他领着几个朋友一早来到售楼部门口时，听完价格转身就走，连样板房也不看。

　　大概许多人都是这样的心态，说得难听点，觉得自己被骗了。凭什么是半价？凭什么番禺的房子半价后还要9000多元？就因为送了号称“4000元/平方米”的装修标准吗？不是说房价在降了吗？一套90万的小三房，对于工薪族来说是那么容易负担得起的吗？

　　不满意的理由有很多，认为自己“被虚假广告忽悠了”的理由有很多。一早来到售楼部听完价格后转身就走的理由有很多。

　　可开发商和媒体却说，买的人也很多。

　　为了求证一下，老丘上阳光家缘查了查：截止到3月4日为止，山水华府二期的已售套数是187，可售套数是373。开发商报的数据是，“当日推出的数百套房源销售近八成，一天成交金额超过三亿元。”

　　实地踩盘

　　这一天下午，售楼部一个客人也没有，与传说中的热销火爆差别很大。也许是工作日的缘故。看样板房的人只有老丘，也许又是工作日的缘故？

　　山水华府二期位处锦绣香江最南端，紧靠着山水华府一期。占地面积八万平方米，规划建17栋16——23层建筑，共1000多套单位，户型涵盖80-340平方米的三房到五房。内设六万平方米中心景观园林，210米超宽楼距，3.3米和最高达七米的超层高设计，带专利技术的自动新风换气系统，1000多平方米的超大空中花园别墅，阳光车库户数与车位数的比例接近1∶2。

-
山水华府二期规划示意图

　　该组团的样板房设在销售中心的侧面，没有设在实地。

　　开发商煞费心思的把园林装扮一番，有花有树有青草，还弄了喷雾，好一番娇艳欲滴的样子，从样板房内的每个窗户望出去，都能看到窗外绿色一片，仿佛住进去就能成仙的感觉。

-
样板房外是开发商特意营造的诱人的园林

　　踩盘当天开放的是90平方米的三房单位和80多平方米的两房单位。 “90/70”政策显效，最近看了不少这类面积的户型。对比起来，山水华府二期的小三房挺方正、实用、通风。装修方面，除了高级瓷砖外，与富力银禧花园一样送客厅电视墙，饭厅弄了一大块镜子，而与万科金域蓝湾一样，室内的开关都是西门子。卧室送衣柜。但算下来有没有4000元/平方米的标准，真不清楚。

-
样板房，装修风格可见一斑

　　社区环境

　　样板房可看的不多，于是又在锦绣香江里走了走。

　　整个社区已开发部分呈弯月形，分成几大块，目前社区的中央位置全是早期的别墅，两头、侧边是洋房组团，整体密度不大，安静，有点富人区的氛围。

　　最直观的感受是，这个社区的绿化做得不错。有园林工人在很细心的修剪玫瑰。小区内的商业不多，最东面的早期洋房组团内有新一佳超市，西面的“山水园”组团则有一些中介地铺和小型商店。教育配套方面，目前投入使用的有幼儿园，规划中的小学将处在山水华府一期的侧面。

　　山水华府二期算是在整个社区的最南端了，紧靠着“山水华府一期”。由于现场施工进不去，只能看图纸：山水华府二期的西边是山水华府一期，北边是早期的别墅组团。南边和东边是里仁洞村。从这里揣测，山水华府二期靠着东南面的房子，窗户外可能躲不开村屋景象。整个社区的西边是大片的果林，印着“发展用地”。可见该盘还有不少土地没动。

-
俯瞰锦绣香江，中间的空地为山水华府二期，可见其右侧为里仁洞村大面积的村屋。左下方为山水华府一期，左上方为早期别墅

　　至于锦绣香江外围，西面除了果林外，就是南国奥林匹克花园。北面是长隆游乐园。东面是华南碧桂园的地盘。南面是里仁洞村。

　　由于地铁三号线汉溪站就在锦绣香江和南国奥林匹克花园中间，交通还可以，乘坐地铁来往天河约半小时。若来不及等地铁接驳巴士，打个摩的也行，只是人身安全得自己负责。

　　综合点评

　　顺应那句话：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。无论是半价也好，空中花园别墅也好，这些都是开发商搞宣传、博眼球的噱头，对于买家来说，最实在的就是价格称心、产品如意。

　　这个价格合理不？2006年初看山水华府一期的时候，当时这个组团最低的单价是8000多元。对比两年后的今天，最低9000多元的包装修价，最“着数”的就是买到了90平方米中小户型的人。和华南板块各楼盘相比呢？广州雅居乐“新地”组团马上推二期，听说毛坯价格是8000多元，包装修则单价约一万元。锦绣银湾的江景单位，一口价10000元/平方米。星河湾，均价21000元/平方米。如此对比，且不说“折前价”靠不靠谱，山水华府的“折后价”还是有竞争力的。

　　再同比市场上打着“空中别墅”旗号的汇景新城、江山帝景，二者售价均过20000多元。如此看来，山水华府二期的大户型们在价格上也有一定竞争力。

　　这个产品如意不？锦绣香江可谓是“艺高人胆大”，明明这块地就不是别墅用地，盖起来的房子却自命名为“空中花园别墅”。此外，还非常懂得用媒体作宣传，每个广告、每篇文章都“笔落到实处”，例如行政高尔夫、超宽楼距、高达60%的绿化面积、室内空气净化系统等。无非就是让别人相信，住在这里是“别墅级别”的品质与享受。

　　两年前就写过“山水华府”一期，对“空中花园别墅”谈了一些个人看法，在此不重复。当时的产品并没有给老丘带来“别墅”的震撼感觉。今年的又有何进步呢？从规划图来想象一下，二期有可能比一期更显大气，楼体与楼体之间更开扬，景观更多面、立体。除了上述软文提及的要点外，还规划有酒店公寓和行政高尔夫，增加了商务、休闲功能。不过，为了满足“70/90”政策的要求，二梯五户设计的90平方米中小户型单位也扎堆在“空中花园别墅”群里，那花90万元的业主与花500万元的业主享受同等“别墅级”环境与服务，真够“幸运”的。要说缺点，这个组团位于整个社区的最南端，是俗语中的“边边位”，靠着里仁洞村，挑剔的买家可能认为这是个缺憾之处。

　　歇后语

　　说了这么多，到底这是半价的别墅还是实价的洋房？真的无所谓了。倘若你不相信这是别墅，买到小户型单位的业主，同比周边类似的产品，也不算亏了。倘若你相信这是别墅，那么以半价买到手，你还以为自己赚了呢！

　　说到底，目前的楼市还是有钱人的游戏，说“降价”更多是媒体标题党们的炒作，更多的像我文章开头提及的那位“一早来到售楼部，听了折后价格调头就走，样板房也不看”的朋友，还只有在这场游戏门外焦急而无奈的张望、徘徊的份儿，他只是被这“半价发售”的短信广告误伤了而已，却不知道这半价的是“别墅”——既然是“别墅”，又怎么会卖给工薪族的你呢？

图片专题