广州楼市真正调整来临 “零首付”重现救市

　　“零首付”有可能再现广州楼市（据南方都市报）“11万即入住东风西环市西地铁沿线物业，售9900元/平方米起。”上周六，记者收到某楼盘的促销短信，“11万入住”格外引人注目。

　　据了解，该楼盘主力户型70-90平方米，总价在80万-130万元。如此不菲的总价，11万入住如何能实现呢？

　　据该楼盘的销售人员介绍，主要是为减轻购房者首期支付的压力，推出首期免息月供计划。如一套首期25万-30万元的房子，购房者只需要交付11万元的首付，在签订合约之后，再与开发商签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在9个月或1年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付剩余部分，从而实现轻松首付。

　　80多万的房子，11万入住，这几乎跟2001-2003年楼市流行的“零首付”入住相差无几。目前正在广州和南海负责数个项目策划的肖先生表示，现在楼市低迷，发展商和银行联手降低购房首付，可以吸引不少刚性需求的买家入市，提高成交量。他表示，如果楼市持续成交冷淡，不排除建议发展商推出“零首付”的付款方式。

　　而广州知名地产专家韩世同则表示，银行肯定不会放松三成的首付比例，发展商垫付首期的风险比较大，容易引起类似“美国次按”那样的危机。给不具备按揭还款能力的人贷款，他们既要还银行的钱，又要还发展商的钱，很容易导致断供的出现。此外，若一个楼盘价格下跌幅度超过三成以上时，对于购房者来说就已经成为负资产，理论上不供或等跌幅更大时再购会更加划算。

　　广州房价跌幅已步入熊市阶段

　　（据金融时报）不管你承认不承认，曾经让无数炒房客魂牵梦萦、让千家万户辗转难眠、让调控部门大伤脑筋的房市，可能已开始步入熊市。因为，越来越多的市场信号，正反复佐证着这一判断。

　　日前，万科发布公告称，去年公开增发的专项募集资金中，将有9.8456亿元暂时不会投入到房地产项目中。

　　众所周知，房地产业是资金密集型行业，如果房地产形势非常乐观、利润很高、销售红火，以房地产开发经营为主业的万科绝不至于以影响公司业绩为代价，调整资金投放方向，放缓房地产开发进度。先前，王石的“房地产市场拐点论”曾在业内引起轩然大波，不少分析人士认为王石的“拐点论”不过是一家之言，何况其后他又发文承认“房地产市场仍处于长期向上趋势中”；即便万科元宵节在沪打折卖房，最近又在北京降价促销，但不少人仍不以为然，认为那不过是万科做秀罢了，因为万科打折销售的房子都是楼层、户型、朝向不好的尾房；但此次万科明确表示要放缓房地产开发进度，这种发生在房地产开发龙头企业身上的具有标杆意义的行为，不能不让人对房地产市场的未来产生疑虑。毕竟，万科不会为了证明自己的言行一致，而用企业决策开玩笑。放缓房地产开发进度，只能说明一点，这就是在万科看来，房地产形势已今非昔比，市场低迷已开始影响楼盘销售，这将逼迫开发商不得不放慢开发进度。事实上，2月15日至21日，上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米，这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。而最新调查显示，最近4个月来，广州6成楼盘房价下跌，最高跌幅达57%。如此跌幅不仅让很多开发商不寒而栗，也让他们不得不放缓开发节奏。

　　开发商放缓开发节奏，那么消费者对房市的信心究竟如何呢？日前公布的2月份新华财经信心指数调查结果显示，随着宏观调控趋势越来越明朗，消费者的未来一年房产买入信心值2月出现大跌，显示出消费者在房地产方面购买意愿下降，房地产市场买方整体信心不足。而今年2月以来，在北京推出的6个住宅项目共计689套住宅中，仅有84套住宅签约，签约率仅为12%，其中更有4个项目销售签约量为零。这其实也从另一个角度验证了房市转熊的判断。因为自去年下半年以来，主要大中城市的房市就开始出现一手房交易量下降、中介机构门庭冷落、开发商变相打折促销等在房市红火时从未出现的新景象，而投资者在房价高位振荡的市场面前，也开始出手谨慎，观望心态日益浓重。

　　不仅如此。今年2月初，上海银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》也显示，上海住房开发新增20亿元不良贷款。住房开发新增不良贷款的增加，从房贷角度佐证了房市趋势的转变。因为，在房市红火、房价一路高歌猛进的日子里，住房开发贷款一直是银行争夺的优质资产。彼时，因为房价飞涨，购房者排队抢购，开发商的楼盘销售速度快，回款及时，资金链条运转正常，所以开发商还贷从来没有成为问题。但上海住房开发新增不良贷款的出现，给人们敲响了警钟。房地产企业资金链的告急、房贷资产质量的下滑，恰恰说明了房地产市场的不景气，以至这种不景气已开始威胁到银行。

　　房市转熊迹象，还可以从房地产股的总体表现上寻找到踪迹。作为对房地产市场未来反应最为敏感的房地产股票，最早从去年8月初开始就见顶走熊，如中粮地产等；最晚的也于11月初见顶，如保利地产等。而且房地产板块见顶之后，总体走势是一浪低于一浪，且在反弹中的表现弱于大盘，显示出不仅普通投资者对这一板块不看好，机构也同样不看好。统计数据显示，截至2月28日，沪深两市共有209家上市公司披露年报。与去年三季度相比，共有139家公司股东户数呈现增加趋势，在139家股东户数增加的公司中，房地产业个股在去年四季度中股东户数增加最为迅速。这说明确有一些机构在悄悄撤离房地产等周期性行业。

　　一叶知秋。市场的冷暖从市场的细节中常常能有惊人的发现。不管是否是由于"两限房"的大量上市，冲击了原有商品房的价格体系；还是由于第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍)的出台，加重了购房者的观望心理，加大了炒房者的成本；抑或是控制信贷、控制土地扩张规模等宏观调控政策，深入地影响了房地产市场，总之，房市高位筑顶的信号已越来越明晰。当然，有人认为目前的房价下跌，不过是一些地方政府用经济适用房等低价房将商品房均价拉下来，以此制造调控政绩的数字游戏。因为，地段好的房价该涨的依然在涨，即使不涨，也看不出大跌迹象。即便如此，我们依然能强烈地感受到房市在打折潮中的筹码松动以及筑顶过程中的趋势转折，一轮真正的大调整或许正在人们的热烈争论中悄然来临。

　　从历史数据可以看出，房价与我们的收入、本身租赁价格有着密切的关系，伴随着收入的增多、租金的上涨，房价无不以上涨来做回应。而从未来来看，种种迹象表明，房地产市场长期上升的势头将难以改变，2020年房价将再翻番。

　　房价的上涨与国民经济总体的发展趋势相一致，这从城市居民可支配收入增长与房价同步增长的情形可以得到印证。而与此同时，房价与住宅租金之间也存在着某种联系，两者很默契。专家表示，房价与租金相互之间有着互动关系，相互促进。

　　专家表示，在未来很长一段时间内，中国的经济将会保持较为稳健的发展态势，虽然在这过程中会出现调整，但是其总体运行趋势不会改变，因为在这种大环境下，房价依然能够保证合理的涨幅。当然，不排除某些上涨过快的区域，在某些特定的时段内盘整。

　　不可否认的是，影响房价的因素有很多，收入的变化只是其中一种，但是我们可以从过去两者之间变化情况，发现一些规律，并以此来作为判断未来楼市变化的一个参考依据。

　　2020年房价将再翻番 收入和房价同步上涨

　　（据理财周刊）李铭是一所中学的老师，三年前他的月收入不到3000元，加上年终奖，年度总收入也只有4万元出头。而在2007年，他的年度总收入已经达到了6万多元。收入增加了，房价也在上涨，他发现自己居住的小区二手房价，已从三年前的8000元/平方米，涨到了现在15000元/平方米。

　　我们通过对比北京、上海、广州三个城市从2000年以来，在过去八年时间内居民可支配收入与房价的发展轨迹之间的关系，发现随着收入的增加，房价也在同步上涨。我们也通过对比图1和图2，可以清晰地看出在这段时间内，收入与房价之间的变化是同步的。

　　数据显示，从2000年到2007年，北京、上海、广州三大一线城市的人均可支配收入出现大幅增长，其中北京、上海的收入已经翻番，分别由2000年的10349.7元和11718元，增长到2007年的21989元和23623元，增幅分别为112.5%和101.6%，虽然广州增幅较小，但也达到了60.9%。

　　而与之相一致的是，北京、上海、广州三地的房价在这八年时间内也出现了较大幅度的增长。根据中国指数研究院历年来跟踪监测的数据显示，从2000年12月份以来，北京、上海、广州三大城市的住宅指数分别上涨了1285点、1226点和599点，涨幅分别为128.5%、144.4%和55.6%。对比八年来人均可支配收入总的增幅，可以发现两者基本相当，由此发现，在某个时间段内，房价总体增幅与人均可支配收入的增幅基本相同。

　　通过对比，可以进一步发现房价的上涨幅度与收入的涨幅之间的关联性，收入增幅较大，房价的涨幅在随后一段时间内也会相应变大。在2005年宏观调控之前，上海的人均可支配收入保持较高幅度的增长，如2002年、2003年、2004年增长幅度都超过了11%，而这几年恰好是上海房价处于快速上涨的阶段。相比较而言，广州人均可支配收入增幅不如上海，这反映到房价上面，表现为在2005年前的涨幅明显小于上海。此外，北京的情形也与此相似，从2003年开始，北京的人均可支配收入超过11%，2004年、2005年、2006年分别达到12.6%，超过上海、广州两地，于是从2005年开始，北京的房价出现快速上涨。

　　而通过进一步分析发现，房价与收入之间有着较为密切的联系。如通过图3和图5不难发现，房价的上涨其实需要收入持续增长来作为物质基础。如通过对北京的收入房价增长幅度进行分析发现，在2006年以前，北京的人均可支配收入年增长幅度除了2002年仅为7.7%外，其他年份均保持着11.4%～12.9%的高位，经过六年时间的酝酿，房价涨幅终于在2006年一举“破茧而出”，涨幅达到22.9%，并在2007年乘势摸高至48.4%。而广州的情形大致与北京相似，在2005年以前，房价增幅一直在低位徘徊，在2000年至2003年的四年时间内甚至是负增长，而这恰恰是蓄积能量的时期。2005年房价上涨动力显现，超过收入增幅。

　　当然，房价的增幅不会永远高于收入的增幅，尤其是在当前“政策市”特征非常明显的时期，更是不可能。就上海的情形来说，房地产市场启动较早，房价从2000年开始启动，一路上涨，开始时温和上涨，指数年增幅不超过2%，但到了2002年便突然发力超过收入的增幅，直到2005年底才回落。不要忘记了，从2005年3月份开始，国家对房地产市场进行宏观调控，此前房价一直保持高位运行的上海首当其冲，涨幅顺势而落。

　　由此可以得出这样的结论，当房地产市场处于低迷状态，而且维持一段时日，而与此同时，人均可支配收入却一直保持较为稳定的增长幅度，那么这样的状态维持一段时间之后（就北京、广州的情形来看，这个时间段大约为3到4年），房价会重新发力，开始出现较大幅度的增长。但其涨幅会受到来自政府调控手段的制约，如果涨幅过大，会在调控政策的作用下回落，进入盘整期。

　　不过通过近期的数据发现，楼市即使暂时处于盘整期，同时其价格涨幅大大缩水，但并不会出现价格大幅缩水的情形。通过图5发现，即使在宏观调控对上海影响最大的2005年，当年房价仍然有2.1%的增幅，而没有出现负所谓的房价“跳水”。

　　因为中国的房地产市场发展过程不长，因此无法从历史数据中总结出更多的规律。不过结合当前的市场行情，我们可以初步认定，房价涨幅围绕收入涨幅做周期性的变化。在市场发展初级阶段，需求逐渐转旺，当房价涨幅较低时，会在某个时间段快速上涨，而在调控政策以及市场自身的作用下，这种状况不会维持很久，便又回落，回落的幅度和速度取决于政策的干预力度，如果政策力度很大，回落速度会很快，幅度也会较大。但是盘整期并不会持续很长时间，市场回暖之后马上回升。而当市场成熟之后，市场趋于平静，房价增幅的波动范围不会像现今这般剧烈。

　　租赁价格同处上升通道

　　北京“地产大腕”潘石屹曾在2005年表示，北京住宅租金一直在上涨，不少物业的租金回报率可达10%左右，未来几年北京的房价肯定要涨，他的话得到了市场回应，从2005年开始，北京的房价大幅攀升。

　　北京“地产名嘴”任志强曾对租金与房价之间的关系做过论述，他指出，在成熟的房地产市场中，当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。

　　就目前北京、上海、广州的市场，中国房地产指数研究院（华东）副院长陈晟指出，租金与房价二者互动关系主要体现为：住宅市场的逐步活跃和住宅价格的逐步走高，会带动区域内的租金水平的提高，租赁市场同时也对住宅价格起到了同方向的推动作用。

　　专家表示，房价的上涨，会带动租赁市场的发展，使很多投资需求进入租赁市场，以获取较高的租金投资回报，同时享受手中房产的溢价部分。从图6中可以看出租赁市场在住宅市场的带动下逐步走高。

　　租金的上涨，对房价又有一定的推动作用。以上海为例来具体说明，在2006年上海仍然处于观望期，买卖交易较为平淡，房价平稳。但其时住宅租赁市场供需数量增长明显，由于世博效应和老、城改造、旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来沪求学、务工经商人群，市场中的有效需求不断增加，使得租金水平有所上升。综观当年住宅租赁市场，整体租赁价格指数稳中有升，平均租金水平小幅上涨。租金上涨所形成的推动效果在2007年得到显现。在2007年，上海住宅指数涨了325点，涨幅达到18.6%。

　　专家分析认为，北京、上海、广州、深圳四个城市均是经济发达、人口稠密、外来人口庞大的地区，对租赁需求很大，因此这会成为楼市一股重要的支撑力量。只要未来中国的经济向前发展的总体趋势不会改变，租金水平仍然会进一步走高。而这会对房价持续形成良性刺激作用。

　　房价还会上涨，那么到2020年会涨到多高呢？在前文中已经提到，由于人均可支配收入的增幅与房价的增幅大致相当，因此在此可以根据两者的关系来进行模拟计算。已知条件有2007年的人均可支配收入、未来人均可支配收入的增幅和当前的均价，推测到2020年房价应该不难。

　　我们以上海为例来进行模拟计算。根据上海统计局公布的数据显示，2007年的上海人均可支配收入为23623元。同时根据上海佑威房地产研究中心统计显示，截止到去年12月底，上海新房成交均价为10293元/平方米。

　　在党的十六大报告中提出的全面建设小康社会，国的国内生产总值到２０２０年力争比２０００年翻两番。按照这个目标，每年的国民生产总值增幅要保证在7.5%左右。而专家表示，根据以往的经验，人均可支配收入的增幅会与国民生产总值的增幅非常接近，很多时候前者要高于后者，以上海最近三年的增幅为例，人均可支配收入在2005年、2006年、2007年的增幅分别为12.2%、11.8%和14.3%，国民生产总值的增幅分别为9.9%、12%和13.3%。因此也可以预计未来的13年间，人均可支配收入的增长幅度保持在7.5%左右的水平，才符合让老百姓分享改革开放的成果这一民生政策。

　　有了2007年人均可支配收入、未来人均可支配收入增幅以及去年年底的均价这三个数据，计算可由此展开。通过计算得知，从2007年开始到2020年止，上海的人均可支配收入将由23623元增长到60485元，增幅达156%。因为房价与人均可支配收入的增幅相当，那么也就是说，从2007年底到2020年房价涨幅也应是156%，这样可以推算出，届时上海的均价可以达到26354元/平方米，也就是说，到2020年房价还要翻番。

　　由此来看，未来房价的确还存在上涨空间。当然，在此需要特殊说明的是，我们在此进行的只是模拟计算，市场发展千变万化，并不能简单通过一次简单模拟计算便能够知晓未来的结果，但是不可否认的是，通过模拟计算能大致反应未来的发展趋势。