穗楼价"底线"究竟在哪里?

　　本刊视点

　　经过了去年“不问市场问胆量”的随意定价后，如今的定价更让商家心中无底——

　　楼价的“底线”究竟在哪里？这估计是近期买家和开发商都最关心的问题。

　　业内人士认为，在接下来的3月份，开发商为了顺利度淡，将可能一步步投石问路，试探市场可承受的价位，通过牺牲部分房源，以获得撬动市场观望的“密钥”。因此，3月份将可能迎来“刺刀见红”的降价肉搏战。另一方面，也有开发商仍然选择“固守”，放弃了这一轮的肉搏，对于他们来说，5月或许才是真的开始。

　　定价无底讳言均价

　　3月即将成为开发商最难熬的月份。由于正是春节过后、清明来临的空白档期，3月历来都是售楼低潮，而在今年的整体淡市下，这样的低潮来得更早。如何度淡？毫无意外，降价促销仍是唯一办法，但简单的降价促销收效已经不大。究竟消费者能够接受的价位是多少？这几乎是所有开发商定价时所面临的最大疑惑。

　　十分戏剧性的是，经过了2007年“不问市场问胆量”的随意定价后，2008年的定价更让人心中无底。降是肯定要降的，但要降多少？降少了没有效，降多了又亏得慌。所以，楼价又一次成为了“商业机密”。不少新盘在发售前都不谈均价，问得紧了，开发商则会以“××元/平方米起”来回答，希望以更为灵活的加价或降价，来达到与市场最大的契合。

　　以少博多投石问路

　　由于市场暂时难以回暖，部分楼盘有意在3月中或3月底试探市场，并牺牲少量房源以“投石问路”。业界认为，第一轮的“投石问路”有可能确实会相当“笋”，开发商将会根据这一批笋货推出后的市场反应，做出下一步的推货计划，以达到试探市场可接受价位的目的。

　　“我们公司会推出数量极少的相当笋的单位。如果市场接纳的话，就会马上提高价格。”白云区某大集团操盘人这样对记者说。2月份时，该盘便是这样一步步试探市场：先是推出7500元/平方米的价格；卖完一批后，马上再推出8000元/平方米的一批单位；再视市场情况，又推出8500元/平方米的一批单位。据说，这种灵活定价，令该盘在2月份取得了相当不错的销售业绩，而这样的定价策略目前也在业内被普遍运用。记者便曾于一天内收到同一个楼盘的两次电话，上午是一个价，下午便取消了优惠。

　　固守3月放眼5月

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，今年1月广州一手住宅成交创下近年成交量最低点，买卖持续低迷促使从3月份开始，商家将有一些大动作，特别是对全年预期较高的发展商会作出更大的价格让步，以牺牲价格空间达到成交量的恢复。

　　但也有开发商持相反的态度。他们选择了“固守”，并准备好“过冬”，将精力集中放在5月档期。中原地产项目部总经理黄韬介绍，不少行家都不认为3月份的楼市会迅速回暖，小幅度降价不会有多少成效，大幅度降价商家又不想，市场仍将以观望为主，大家会更看重“五一”假期，估计到5月才会以加大力度营销。

　　甚至有一些开发商在3月份的计划里，基本不将卖楼作为重点，而是准备好资金趁机“吃入”土地，准备回收某些机构吐出来的土地。据某土地中介从业人员吴先生透露，目前他手头的土地生意来往频繁，卖的多，想买的也不少。“都是一些大集团，到一级市场拿地更贵、竞争太大。而购买二手土地，只是处理债务方面比较麻烦，一般价格都会低很多。”