海珠区是广州的老城区，而我所在的区域属于海珠区成熟中心区域，生活配套及交通设施较为便捷，楼价上升幅度较快，且求租求购客户较多。由于海珠区中心地带可开发的地块有限，目前市场上可售的一手楼数量少，即使有出售，售价也偏高。一手楼价逐步走高，二手楼因缺盘而跟着上升。同时，由于不少中等收入买家转买二手楼，造成供求关系的不平衡，在此预测今年至明年一年内的楼价应呈上升趋势。
上述结论是从市场供求关系、消费力、人口结构、人均收入和政府对楼市的调控政策等作为了解和判断楼市的切入点总结出来的。以下举例我区域内的三个版块，详细分析。
区域描述：一.前进路板块 二.江南西板块 三.宝岗板块
一. 前进路板块
前进路是以基立下道为水平分界线向东西两边分化。西端毗邻市二宫地铁站，以高质素电梯小区为主，其成交均价普遍在6000/m~9000/m，如中海名都，朗晴居，兰亭等。东端则普遍以房改房为主，买家既有投资者又有自用,楼龄大部分在十五年到二十五年间，是低端市场的成交活跃点，普遍成交均价在3500/没~4500/m，租金方面，二房一厅带家电的单位大约能租到1500元左右，一房的单位租金则普遍在500～700元之间。由于前进路周边可开发的地块较少，地段生活配套设施齐全，交通方便，受较多客户喜爱。
二.江南西板块
江南西板块是海珠区发展较为成熟的片区之一，各项生活配套设施完善，吸引了不少越秀、荔湾的老城区居民前来置业安居。目前，江南西一带的房改房二手售价约4500—5000元/?。像紫金大街、青柳大街及青葵大街等的单位二手交投相当活跃，但成交的单位多以高层为主,居民多以自住为主。而楼龄在10年左右的杏园小区，拥有较好的小区管理，生活环境及居住条件相当不错，业主放盘较少，市场需求大，目前，该小区物业的二手售价约5000元/?。对一些年长的老街坊来说，部分低层单位更是安居养老的首选。
受到江南西传统商圈氛围的影响，及海珠区实验小学的名校效应，较早期开发的商品房小区穗花新村，其二手均价稳居5500—6000元/?的水平。而玫瑰园、润汇大厦、可逸名庭等路段的商品房单位，二手售价约7000—8500元/?，租价大概在2000/月~4000/月不等.
三.宝岗板块
宝岗大道以居住地块为主，其中以西几乎全是居住地块，而整个区域没有商业区，有5块综合发展区，1块文体设施区。在轨道交通方面，有已建成的地铁二号线江南西站，以及规划中的地铁八号线昌岗路站通过。还有多所中小学和肉菜市场。生活氛围浓郁，是居家的理想区域。
宝岗大道是目前海珠区政府部门办公的所在路段，也是海珠区在江南大道和工业大道之间的一条重要的南北主干道。该路段周边的生活配套相当完善，老城区的文化气息也相对浓厚，颇得海珠区自住型买家的青睐。尤其是宝岗大道北段，几乎是海珠区最繁华、居住环境最为成熟的一个区域，生活、教育、休闲及出行等各方面配套都较为完善。
以东西走向的江南西路为界，宝岗大道被很明显地分为南北两段。北段俨然一幅繁华都市景象，但南段则稍显荒凉。几年前，宝岗大道北段两旁就发展了多个住宅小区，居住条件十分成熟，比较著名的楼盘有南北广场、宏宇广场和恒龙苑等。但在以前的很长一段时间内，宝岗大道一直处于缺货的沉寂状态，所以鲜有人关注。但自从去年处于江南西路与宝岗大道交界处的江南花园二期开盘以来，宝岗大道才重新回到人们的视野之中。
目前根据区域今年的成交数据统计显示，20万~50万的客源最多，小区管理两房60M~80M的物业最为渴求。无电梯的多层楼盘周边生活配套设施极为完善，交通方便，该路段内的中层单位极少放盘，供应量严重不足。二手高层电梯楼盘价钱在40万~65万之间，在一手楼价不断攀升的带动下促进了二手的成交。较次30、40万的客户亦可推介江燕路、工业大道金碧花园附近的小区楼盘，满足客户的要求。纵观未来一年的楼市，本人认为仍然是“求过于供”的供求关系，但是建设用地大幅增加意味着广州住宅供应量增加，广州未来楼价面临下调压力。如果政府继续出台宏观调控政策又或者消费力赶不上楼价格上涨，出现泡沫楼价，成交量减少造成楼价摸顶，就有可能楼价下跌。以上就是本人对现时楼市的一些浅见。
附区域内开发中的新楼盘：
1. 广电集团万寿路项目（兰亭君舍）
2. 珠江投资云桂村项目
3. 市政府开发万松园经济适用房项目
4. 塞纳森晴项目
5. 华标涛景湾项目
6. 海逸花园三期项目
7. 富力朗逸轩项目
8. 翠城花园
9. 润田雅苑
10. 联星文化城
11. 越秀城建宝岗大道项目
12. 江南花园二期
13. 富力地产同福路地块项目
14. 中惠地产龙田直街11万平方项目。
15. 广电集团同福路项目（兰亭御园）
